供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-039）
隱瞞學區(qū)名額已占用，合同非買方真實意思被撤銷
---胡某與李某、某公司（房屋買賣）合同糾紛案法律評析
【關鍵詞】
學區(qū)房欺詐撤銷合同解除合同合同目的重大誤解 定金手工書寫
【要點提示】
買受人通過手工書寫在合同中明確約定的部分，屬對涉案房屋的特殊要求。出賣人故意隱瞞合同中特殊要求所約定的事實，致買受人對涉案房屋必須具備的特殊要求發(fā)生偏差，該合同的簽訂實際上違背了買受人的真實意思。由此，買受人可主張撤銷房屋買賣合同。
【當事人信息】
原告：胡某（反訴被告、被上訴人）
被告：李某、某公司（反訴原告、上訴人）
【案情簡介】
2014年10月19日，李某、胡某、某公司簽訂《存量房屋買賣中介合同》，合同中主要約定：“款清交房李某承諾在本合同生效所售房屋產權過戶完成交房前，將所售房屋名下的戶口全部遷移完畢”李某承諾涉案房屋內沒有小孩讀書（６年內），胡某購房讀書用”。合同簽訂當日李某收取胡某定金１萬元。后，胡某于2014年10月21日致函某公司及李某，稱因李某違反“該房屋內無小孩讀書”的承諾，故要求解除三方簽訂的《存量房買賣中介合同》無效合同，李某返還定金1萬元。其后，某公司致函胡某，稱合同有效，某公司不存在欺詐，并要求胡某繼續(xù)履行《存量房屋買賣中介合同》。涉案房屋對應某小學１，李某孫女李某１現就讀的某小學２，其戶籍登記在涉案房屋。
胡某訴至法院，請求：1、撤銷《存量房屋買賣中介合同》；2、李某雙倍返還胡某定金２萬元；3、某公司賠償胡某142元。
某公司反訴胡某，請求：胡某支付某公司中介費12740元。
【法院判決】
一審判決：1、撤銷胡某、李某、某公司于2014年10月19日簽訂的《存量房屋買賣中介合同》；2、李某于本判決生效之日起五日內返還胡某定金1萬元；3、駁回胡某其他訴訟請求；4、駁回謀公司訴訟請求。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、法院為何撤銷胡某、李某、某公司簽訂的《存量房屋買賣中介合同》？
根據合同法規(guī)定，一方以欺詐等手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同，受損一方當事人有權請求人民法院變更或撤銷合同。
涉案合同第七條明確約定“李某承諾該房屋內沒有小孩讀書（6年內）胡某購房讀書用”，且合同該條約定系在規(guī)范性合同文本基礎上以手書形式出現，表明胡某對“該房屋內沒小孩讀書（6年內）”條件的重視及“胡某購房讀書用”合同目的的強調，但事實上李某的孫女戶口所在地登記為涉案房屋，且尚在小學就讀，李某故意隱瞞上述事實，致胡某對涉案房屋必須具備的特殊要求發(fā)生偏差，該合同的簽訂實際上違背了胡某的真實意思，因此，胡某要求撤銷該合同的主張于法有據。
某公司提出李某的承諾與客觀事實不符，并不影響合同目的的實現，合同可以繼續(xù)履行，對此，雖然合同關于“該房屋內沒有小孩讀書（6年內）”屬于胡某對涉案房屋的特殊要求，因此合同目的的實現與否并不當然阻礙胡某以李某虛假承諾為由，行使對合同的撤銷權，且關于學區(qū)房政策存在可變性，涉案房屋存在“小孩讀書（6年內）”事實是否對合同目的的最終實現存在影響，也不能確定，因此，基于胡某對所購買房屋的特殊要求，某公司的上訴主張，法院未采信。
二、法院為何認定胡某可提出合同的解除權？
某公司提出胡某在起訴前已通知解除涉案合同，不能再起訴主張撤銷權。就此問題，審理法院認為：1、某公司對胡某的解除通知已明確以律師函形式提出異議；2、胡某也未請求法院確認合同解除。因此，胡某曾經通知解除合同的行為并不影響其提起本案訴訟。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》第五十四條：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷”。
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