導(dǎo)讀：租房現(xiàn)象較為常見(jiàn)，經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)買(mǎi)賣(mài)不破租賃，即房屋出租后，即使房屋被出售，承租人仍然可以使用被出售的房屋直至租賃期滿。那么，如果承租的房屋已經(jīng)先設(shè)定抵押，會(huì)影響租賃房屋的使用嗎？承租人可以房屋設(shè)定抵押在先解除租賃合同嗎？房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師為您以案釋法。
案例簡(jiǎn)介：房屋已設(shè)立抵押承租人要求解除合同
原告訴稱(chēng)，原告與被告于2009年11月27日簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定原告向被告出租上海市某路2110室房屋，合同當(dāng)天被告支付部分保證金人民幣5000元，被告應(yīng)在12月15日前將剩余保證金和兩個(gè)月租金存入原告指定帳戶。合同簽訂后，原告收取了保證金人民幣5000元，但被告于2009年12月15日向原告發(fā)出《解除房屋租賃合同通知》，表示因原告隱瞞出租房已抵押的事實(shí)，單方解除《房屋租賃合同》?，F(xiàn)原告訴至法院，要求判決：1、終止履行原、被告簽訂的《上海房屋租賃合同》；2、被告支付違約金人民幣51982元。
被告某公司辯稱(chēng)，雙方在簽訂租賃合同時(shí)特別約定房屋未設(shè)定抵押，原告亦告知上述房屋未設(shè)定任何抵押。被告在區(qū)房地產(chǎn)登記處查詢得知，涉案房屋于已抵押給銀行。被告即通知原告解除合同。被告認(rèn)為，原告故意隱瞞租賃房屋已設(shè)定抵押的事實(shí)，以欺詐的手段使被告在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同。不同意原告的訴訟請(qǐng)求，要求原告返還租賃保證金人民幣5000元。
法院判決：出租人隱瞞房屋已抵押事實(shí)承租人有權(quán)解除合同
本案原告在簽訂合同時(shí)未將房屋實(shí)際情況告知被告，隱瞞了房屋設(shè)有抵押的事實(shí)。判決如下：1、對(duì)原告要求違約金人民幣51982元的訴訟請(qǐng)求不予支持。2、撤銷(xiāo)原告與被告于2009年11月27日簽訂的《上海市房屋租賃合同》。3、原告應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告保證金人民幣5000元。
律師說(shuō)法：租賃房屋已設(shè)定抵押在先，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則如何適用
本案原告主張雙方簽訂的合同版本是中介公司提供的，沒(méi)有注意到合同上有“未抵押”字樣，即使合同履行中若抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃也不會(huì)影響房屋的租賃使用。那么，本案是否適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則呢？根據(jù)“《物權(quán)法》第一百九十條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”可見(jiàn)法律對(duì)租賃合同簽訂于抵押權(quán)設(shè)定之前或之后的保護(hù)完全不同，本案中房屋抵押在先，不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。被告對(duì)所承租的房屋不能設(shè)定抵押的要求是對(duì)其合法權(quán)益的保護(hù)，其以原告在簽訂租賃合同時(shí)隱瞞事實(shí)為由不再履行合同，不能視為被告違約。
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