案例簡介：房產(chǎn)銷售作虛假宣傳業(yè)主要求賠償損失
原告訴稱，被告系上海市閔行區(qū)樓盤的開發(fā)商和銷售商。被告在銷售該樓盤時，一直以配套教育機(jī)構(gòu)作為賣點(diǎn)。被告為推進(jìn)該樓盤的銷售，還在電視臺欄目投放了看房專題電視廣告，在該電視廣告中公開宣傳。原告受被告的廣告宣傳，把樓盤當(dāng)成學(xué)區(qū)房，與被告簽訂了上海市商品房預(yù)售合同，購買了上海市閔行區(qū)房屋。交房入住后，原告發(fā)現(xiàn)配套教育機(jī)構(gòu)并不是被告在廣告宣傳中的“幼兒園、小學(xué)、初中”。被告的虛假廣告宣傳行為誤導(dǎo)了部分消費(fèi)者，上海市工商行政管理局閔行分局《行政處罰決定書》對被告作出了行政處罰。原告因受該不實(shí)廣告的誤導(dǎo)，與被告簽訂了上海市商品房預(yù)售合同，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。故起訴要求被告賠償原告損失100,000元。
被告某公司辯稱，不同意原告訴請。被告僅是開發(fā)商，并非銷售方，被告從未宣傳過對口學(xué)區(qū)。電視臺欄目里投放的廣告，是主持人詢問，而非銷售人員自主陳述，因而工商部門的處罰是錯誤的。法律上并無學(xué)區(qū)房的概念，涉案小區(qū)有配套的幼兒園及學(xué)校，只要有學(xué)校讀書就是學(xué)區(qū)房。雖然工商行政部門進(jìn)行了行政處罰，但行政處罰和民事糾紛是兩回事，兩者之間沒有必然性。商品房的廣告宣傳資料僅是要約邀請，沒有構(gòu)成要約。
法院判決：合同合法有效雙方應(yīng)履行義務(wù)
法院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，法院予以確認(rèn)，雙方均應(yīng)按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。判決如下：被告于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告違約金10,000元。
律師說法：房產(chǎn)銷售作虛假宣傳業(yè)主可以要求承擔(dān)違約責(zé)任嗎
本案中，原告主張其購買的房屋所對口的學(xué)校并非被告宣傳的學(xué)校，即認(rèn)為被告違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告則認(rèn)為其未對原告作出教育配套的承諾，不存在違約。對此，分析如下：第一，被告因發(fā)布虛假電視廣告而被行政處罰，行政處罰決定書中認(rèn)定其行為構(gòu)成了利用廣告對房產(chǎn)銷售作虛假宣傳。第二，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
綜合本案查明的相關(guān)事實(shí)，被告的廣告及樓書宣傳中關(guān)于涉案小區(qū)對口學(xué)校的內(nèi)容構(gòu)成具體確定的說明和允諾，并且對原告購買涉案房屋并簽訂商品房預(yù)售合同的決策具有重大影響，被告的宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為要約。在涉案小區(qū)無法對口所宣傳學(xué)校的情況下，被告的行為構(gòu)成違約。而被告在樓書及商品房預(yù)售合同中關(guān)于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述，系免除其自身責(zé)任而排除對方主要權(quán)利的條款，應(yīng)為無效。鑒于合同中對被告的該項(xiàng)違約責(zé)任未作明確約定，且原告在購房前也已向相關(guān)教育管理部門了解涉案小區(qū)的教育配套問題，簽約購房前教育管理部門答復(fù)意見為涉案小區(qū)并未進(jìn)行教育資源配置，綜合上述情況，法院酌定被告應(yīng)支付的違約金金額為10,000元。
律師在此提醒，因?yàn)榭粗袕V告中的某項(xiàng)宣傳決定購買某樓盤時，一定要將廣告中宣傳的條件明確寫進(jìn)購房合同中，一旦交付的房屋不符合約定，業(yè)主可依據(jù)合同主張自己的權(quán)利。生活中當(dāng)您遇到諸如此類的問題，請及時咨詢當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)方面的專業(yè)律師，房產(chǎn)專業(yè)律師會為您提供專業(yè)的法律幫助。
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