一房二賣，合同是否有效?

案情簡介：一房二賣，合同是否有效

王某與宋某系夫妻，婚后二人在廣州購買商品房一套，并登記在王某名下。后由于工作調動，王某至青島工作，宋某至東莞工作，因此兩人商議將該商品房出售。2012年2月，王某與同單位陳某達成協(xié)議，約定以90萬元價格出售該房屋，收到放款后已辦理完畢過戶手續(xù)。但宋某并未得知房屋已售出，又與李某簽署《房屋買賣合同》。李某要求交付房屋不成提起訴訟，要求王某與宋某履行合同義務，宋某答辯稱王某與陳某簽署合同在先，因此其與李某所簽合同應屬無效。

合議庭意見：二次買賣房屋合同均有效

仲裁庭經(jīng)審理認為，二次買賣房屋合同均有效，不動產所有權變動以登記為公示方式，房屋所有權已辦理過戶登記于李某名下，故其所有權應由李某享有，陳某只能向王某承擔違約責任，賠償其損失。

律師說法：二次買賣房屋合同均有效

《婚姻法》解釋（一）第十七條第（二）項規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人。

我國《物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！?/p>

可見，我國《婚姻法》規(guī)定對夫妻共同所有的財產，夫或妻有平等的處理權。另，登記對不動產物權的效力和對合同效力的影響是不同的，也就是說不動產登記并不必然影響合同的效力。意思是沒有辦理不動產物權登記的，不發(fā)生物權效力，但卻不影響合同效力，合同的效力應依據(jù)《合同法》來判斷是否有效。

本案中，張某和廖某均有理由相信賣房是唐某劉某夫妻共同意思，故共有人的對方不可對抗買受者，所以二次買賣房屋合同均有效。只不過，房屋所有權已辦理過戶登記于陳某名下，故其所有權應由陳某享有，而李某可以向宋某主張合同違約責任，維護自己的合法權益。

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