案情簡(jiǎn)介：政策變化導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)需要終止

情勢(shì)變更發(fā)生后，應(yīng)先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，則必須由當(dāng)事人向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)予以裁定是否變更或解除合同。未經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁定，一方或雙方當(dāng)事人不得自行變更或解除合同。

2012年3月，某女士在一小區(qū)買(mǎi)了一套房子，這是她的第三套房子，當(dāng)時(shí)政策還沒(méi)出來(lái)就簽訂了協(xié)議，約定首付四成。而現(xiàn)在政策出來(lái)了，她的第三套房子銀行停止貸款，只能一次性付清但她以交了10萬(wàn)元訂金，已沒(méi)能力一次性支付，于是就決定不買(mǎi)房子了，但又怕違約并且那不回訂金。

法院判決：適用情勢(shì)變更

經(jīng)法院審理認(rèn)為該房產(chǎn)糾紛可以適用情勢(shì)變更原則，此情勢(shì)變更的事由不應(yīng)歸責(zé)于該女士與該小區(qū)隸屬的公司。解決上，情勢(shì)變更發(fā)生后，應(yīng)先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，則必須由當(dāng)事人向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)予以裁定是否變更或解除合同。未經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁定，一方或雙方當(dāng)事人不得自行變更或解除合同。

律師說(shuō)法：關(guān)于情勢(shì)變更的法律要件

根據(jù)《民法通則》和《合同法》的相關(guān)條款，情勢(shì)變更有以下幾個(gè)要件：1.客觀(guān)上，必須有情勢(shì)變更的事實(shí)，這里的事實(shí)之一切可能導(dǎo)致合同基礎(chǔ)動(dòng)搖的客觀(guān)情況，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨變等；2.主觀(guān)上，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所不可預(yù)見(jiàn)并不可避免的，雙方當(dāng)事人在心態(tài)上都不存在過(guò)錯(cuò)；3.時(shí)間上，情勢(shì)變更事由必須發(fā)生在合同有效成立后至合同終止履行前；4.責(zé)任上，情勢(shì)變更發(fā)生的事由不可歸責(zé)與雙方當(dāng)事人。由此可見(jiàn)，在以上的這個(gè)案例中：1.主觀(guān)上，政策上有發(fā)生改變，政府嚴(yán)格了個(gè)人買(mǎi)房貸款的制度因而該女士在賣(mài)第三套房子時(shí)銀行停止貸款，發(fā)生了情勢(shì)變更所需的客觀(guān)事實(shí)；2.客觀(guān)上，政策發(fā)生改變是某女士與該小區(qū)隸屬的公司在簽訂合同前無(wú)法預(yù)見(jiàn)且無(wú)法避免的，某女士與該小區(qū)隸屬的公司也都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)；3.時(shí)間上，某女士與該小區(qū)隸屬的公司簽訂合同并預(yù)交訂金后，政府政策發(fā)生改變，且在政策改變前合同也沒(méi)有終止履行，因此該糾紛也具備了情勢(shì)變更原則適用的時(shí)間要件。  因此，該房產(chǎn)糾紛可以適用情勢(shì)變更原則，此情勢(shì)變更的事由不應(yīng)歸責(zé)于該女士與該小區(qū)隸屬的公司。解決上，情勢(shì)變更發(fā)生后，應(yīng)先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，則必須由當(dāng)事人向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)予以裁定是否變更或解除合同。未經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁定，一方或雙方當(dāng)事人不得自行變更或解除合同。在居間協(xié)議或正式合同上明確寫(xiě)著付款方式是首付4成，其余貸款由于房產(chǎn)新政對(duì)買(mǎi)方造成影響，已經(jīng)無(wú)法履行原合同。，從法律上來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方有權(quán)選擇買(mǎi)或不買(mǎi)，如果還想買(mǎi)，協(xié)議或合同就要重新簽訂。如果不想買(mǎi)，法律也支持解除合同。

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