一、夫妻協(xié)議離婚

據(jù)《信息時報(bào)》報(bào)道，劉文（化名）與張先生2000年5月10日結(jié)婚，婚后生育一個男孩。2010年7月15日，劉文和張先生通過拍賣購買了一套二室一廳的房產(chǎn)。由于長期在外地居住和上班，為方便辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，房產(chǎn)證登記的是張先生一個人的姓名。2014年3月14日，劉女士與張先生因性格不合協(xié)議離婚，協(xié)議中對該房的權(quán)屬未作特別約定，口頭達(dá)成的共識是該房產(chǎn)將來歸兒子。

2015年6月8日，前夫張先生在未征得劉文同意的情況下，與劉先生簽訂了房地產(chǎn)買賣合同。根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，同時據(jù)了解交易前由房地產(chǎn)土地評估公司的評估情況，該房屋建筑面積為99.76平方米，評估價為36萬元，但合同實(shí)際成交價為29.9萬元。購房人劉先生明知張先生因遭遇股災(zāi)急需資金周轉(zhuǎn)而以不合理低價受讓，未委托房產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)做相關(guān)調(diào)查履行謹(jǐn)慎審查義務(wù)，也未通過中介機(jī)構(gòu)與張先生私下直接成交簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，并于2015年7月找人協(xié)調(diào)關(guān)系辦理完成了房屋過戶手續(xù)。請問他們所簽訂的房屋買賣合同劉文可以主張無效嗎？劉先生是否應(yīng)當(dāng)歸還該房屋？

二、一方私自賣房是否有效

律師稱，據(jù)上述內(nèi)容，難以主張房屋買賣合同無效，也無法要求劉先生歸還該房屋，但可以向張先生主張返還29.9萬元的一半。關(guān)于該房屋的歸屬，《物權(quán)法》第九條明確規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，根據(jù)你的介紹，目前該房屋已完成過戶手續(xù)，即已發(fā)生法律效力，房屋所有權(quán)歸劉先生所有，在目前的司法實(shí)踐中，難以要求劉先生歸還該房屋的。但由于該房屋實(shí)際上為你和張先生共同共有，對張先生出售該房屋所得的29.9萬元，可以主張分割一半。關(guān)于合同效力的問題，雖然《合同法》第52條規(guī)定“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效”，根據(jù)描述的情況，可能會認(rèn)為房子市價值36萬，但被29.9萬賣出去了不合理。但劉文也提及張先生當(dāng)時急需資金周轉(zhuǎn)，而且29.9萬相對于36萬元來說并非明顯不合理，所以劉文的這一理由在實(shí)踐中很難得到法院的支持。以上意見，僅供參考。

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（王傳虎律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）