本文從法院判決入手，分析“借名買房”交易中不同類型的房屋可能面臨的不同風(fēng)險(xiǎn)后果、借名人主張房屋所有權(quán)的法律依據(jù)、舉證責(zé)任等，從而給律師和投資者以建議，如何降低風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)此類糾紛。
【概念】
“借名買房”房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人、借名人，被借名之人為名義購(gòu)房人或出名人。
【原因】
規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國(guó)家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購(gòu)房?jī)?yōu)惠；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)。
【風(fēng)險(xiǎn)】
雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實(shí)生活中還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)際購(gòu)房人來(lái)說(shuō)：
1、名義購(gòu)房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實(shí)際購(gòu)房人騰房；
2、房屋被名義購(gòu)房人擅自處分，實(shí)際購(gòu)房人無(wú)法對(duì)抗善意第三人；
3、因名義購(gòu)房人對(duì)外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行；
4、名義購(gòu)房人意外死亡，房屋因?yàn)槔^承關(guān)系被其他人繼承；
5、將來(lái)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)需要承擔(dān)過(guò)戶稅費(fèi)。
另外，對(duì)名義購(gòu)房人來(lái)講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，以自己名義購(gòu)房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購(gòu)房記錄和貸款記錄。勢(shì)必影響到將來(lái)自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時(shí)，損害誠(chéng)信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。
【借名買房之若干法律問(wèn)題】
一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力
我國(guó)奉行合同自由原則，在沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會(huì)公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對(duì)于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實(shí)際購(gòu)買人如能證明雙方有借名買房合意并已實(shí)際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前提，結(jié)合實(shí)踐中法院相關(guān)審判觀點(diǎn)，對(duì)幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：
1、違反國(guó)家政策規(guī)定借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。
借名人違反政策性保障住房政策，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！备鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）第43條規(guī)定，不得借名購(gòu)買經(jīng)適房。
在司法實(shí)踐中，通說(shuō)觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對(duì)改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對(duì)其購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購(gòu)買和獲得房屋的權(quán)利，同時(shí)使國(guó)家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項(xiàng)規(guī)定的損害社會(huì)公共利益而無(wú)效。對(duì)此，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”
在北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第7624號(hào)）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購(gòu)房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交付后，胡某某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張?jiān)搮f(xié)議無(wú)效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書(shū)因違反關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無(wú)效合同。
但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時(shí)借名人也具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效。《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。”
“劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）一中民終字第01898號(hào)）。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋系以劉金麗的名義購(gòu)買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購(gòu)房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實(shí)足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實(shí)。雙方借名購(gòu)買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明的事實(shí)可知，劉金麗于2004年10月從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購(gòu)買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時(shí)間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。
“張x與溫x確認(rèn)合同無(wú)效糾紛”二審一案（案號(hào)：（2014）一中民終字第2727號(hào)）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售。張x購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。
2、違反“限購(gòu)”、“禁購(gòu)”政策借名買房
對(duì)于違反“限購(gòu)令”、“禁購(gòu)令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見(jiàn)?？隙ㄕf(shuō)認(rèn)為，限購(gòu)令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（一）》規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
否定說(shuō)則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無(wú)效。如2011年4月浙江省高級(jí)人民法院民一庭出臺(tái)的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(jiàn)（試行）》第8條規(guī)定：“實(shí)際買受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書(shū)后，以其系實(shí)際買受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號(hào)：（2013）穗花法民三初字第893號(hào)）一案中，原告何慧瓊因限購(gòu)令借被告麥前志之名購(gòu)買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請(qǐng)求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有。法院認(rèn)為其違反限購(gòu)政策駁回了原告訴求。
但筆者認(rèn)為：限制、禁止購(gòu)房屬于調(diào)控性政策，具有臨時(shí)性。該政策通過(guò)在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來(lái)穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對(duì)合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同無(wú)效。
3、為規(guī)避信貸政策而借名買房
規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會(huì)公共利益”，其中關(guān)鍵在于對(duì)社會(huì)公共利益的認(rèn)定。
北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號(hào)：（2010）二中民終字第19950號(hào)）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購(gòu)買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書(shū)，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過(guò)戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請(qǐng)求被告配合過(guò)戶。被告辯稱原告以其名義購(gòu)買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無(wú)效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對(duì)于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。即使雙方所簽協(xié)議系無(wú)效協(xié)議，也不能改變?cè)V爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)買人、出資人均為金姬善之事實(shí)。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù)效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買、辦理貸款之時(shí)，并非不允許金姬善購(gòu)房，僅是對(duì)金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說(shuō)，金姬善、董金寶這種借名購(gòu)房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會(huì)公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。
4、借名購(gòu)買單位自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房
此類合同是實(shí)際出資人為享受他人因該買房資格帶來(lái)的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購(gòu)買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房等與與純粹商品房相比，存在價(jià)格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢(shì)，此類借名買房背后實(shí)際處分的是基于其能夠買到單位團(tuán)購(gòu)房的特殊身份所享有的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒(méi)有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。
“國(guó)子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號(hào)：（2014）一中民終字第341號(hào)）。一審法院認(rèn)為：古富新與國(guó)子厚為同一單位職工，在單位出售住房時(shí)，經(jīng)雙方商議由古富新借用國(guó)子厚的名義購(gòu)房，購(gòu)房款實(shí)際由古富新支付，雙方名為租賃實(shí)為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國(guó)子厚簽訂協(xié)議雙方真實(shí)意思表示系借名購(gòu)房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國(guó)子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國(guó)子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時(shí)配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
山東省淄博市中級(jí)人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號(hào)：（2012）淄民一終字第406號(hào)）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購(gòu)買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤(rùn)華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)后取得該房屋的購(gòu)房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購(gòu)房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時(shí)履行了合同大部分義務(wù)，對(duì)于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。
5、房改房
對(duì)于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買，從而對(duì)購(gòu)買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國(guó)家或單位對(duì)職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒(méi)有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號(hào)令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。
“于長(zhǎng)友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2014）淄民一終字第6號(hào)）中，原告王某乙、丁長(zhǎng)友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購(gòu)買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無(wú)書(shū)面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對(duì)原告借名出資買房的自認(rèn)事實(shí)，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長(zhǎng)達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方借名買房的事實(shí)。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。
二、 借名買房中實(shí)際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)
《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”可以看出我國(guó)關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國(guó)物權(quán)法中物權(quán)行為的無(wú)因性。意味著如果支撐物權(quán)變動(dòng)的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動(dòng)也相應(yīng)的無(wú)效或被撤銷。
依照我國(guó)《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?、第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡?7條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！?、第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>
因此，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對(duì)物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人及真實(shí)所有人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書(shū)本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系即實(shí)際權(quán)利的狀況，在該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)在無(wú)相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)真實(shí)。對(duì)外而言善意第三人基于對(duì)登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購(gòu)房人與實(shí)際購(gòu)房人之間，應(yīng)探求雙方真實(shí)意思表示來(lái)確認(rèn)真正權(quán)利人。
“張某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2012)一中民終字第9875號(hào)）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購(gòu)公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號(hào)房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號(hào)房屋的事實(shí)，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭(zhēng)房屋為孫某所有。
天津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號(hào)：（2013）紅民初字第4479號(hào)）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸款購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利，此時(shí)就不能簡(jiǎn)單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的舉證，法院查明的事實(shí)確定物權(quán)所有人。本案中，通過(guò)二原告的當(dāng)庭舉證可以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋的首付款全部由二原告實(shí)際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)權(quán)利人，判決：訴爭(zhēng)房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。
三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定
基于物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實(shí)的，但根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》中“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”原則，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實(shí)際購(gòu)房人欲主張?jiān)摲课輾w其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實(shí)際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的公示公信效力。
“恒震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）滬二中民二（民）終字第81號(hào)），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭(zhēng)房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸玉妹提供的一系列房屋購(gòu)買時(shí)所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實(shí)際購(gòu)房人，并無(wú)不當(dāng)。恒震鼎上訴認(rèn)為不能僅憑購(gòu)房原始材料及相關(guān)證人證言等來(lái)認(rèn)定陸玉妹是實(shí)際購(gòu)房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來(lái)推翻陸玉妹所證明的事實(shí)，故本院對(duì)此無(wú)法采信。
“董書(shū)生與董書(shū)仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2013）二中民終字第16735號(hào)）。二審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋原系公有住宅房屋，登記于董書(shū)仲名下。現(xiàn)董書(shū)生提起確權(quán)訴訟，以訴爭(zhēng)房屋實(shí)際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書(shū)仲的名義購(gòu)買涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸其所有。對(duì)此，董書(shū)生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書(shū)仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有一定權(quán)益，董書(shū)生與董書(shū)仲亦均認(rèn)可房改購(gòu)房過(guò)程中的購(gòu)房款系由董書(shū)生交納，但僅憑此出資的事實(shí)，尚難以證明董書(shū)仲與董書(shū)生之間存在借名買房關(guān)系。
（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買房合意：
1、雙方書(shū)面或口頭協(xié)議。書(shū)面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實(shí)，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書(shū)面協(xié)議即可，對(duì)方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。
2、借名購(gòu)房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險(xiǎn)而借名買房，必定有其原因：或無(wú)購(gòu)房資格而借他人資格、或?yàn)橄硎軆?nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財(cái)產(chǎn)等。符合常理的借名動(dòng)機(jī)，往往具有很強(qiáng)證明力。
3、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點(diǎn)至關(guān)重要，在實(shí)際中房屋由誰(shuí)使用、產(chǎn)權(quán)證由誰(shuí)保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實(shí)際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會(huì)隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。
4、房屋購(gòu)房入戶、日常使用等手續(xù)、費(fèi)用由誰(shuí)辦理，房貸由誰(shuí)償還。通常情況下，購(gòu)房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費(fèi)、維修基金、裝修保證金等費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實(shí)際購(gòu)房人代名義購(gòu)房人去辦理、繳費(fèi)，名義購(gòu)房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來(lái)證明雙方的借名購(gòu)房關(guān)系。
江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國(guó)華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號(hào)：（2013）錫民終字第1572號(hào)）。一審法院認(rèn)為：一、證人證言表明雙方確實(shí)有借名買房的意思表示，合同實(shí)際系由楊國(guó)華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。二、從購(gòu)房款支付情況來(lái)看楊國(guó)華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出資；房貸也是由楊國(guó)華還的。三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費(fèi)用等。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購(gòu)房人親自辦理，本案中實(shí)際系由楊國(guó)華辦理并交納了相應(yīng)費(fèi)用，這在一定程度上印證了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系。四、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭(zhēng)房屋由楊國(guó)華實(shí)際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國(guó)華持有，這在一定程度上也印證了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系，而吳幸戩對(duì)該事實(shí)的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項(xiàng)事實(shí)環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個(gè)完整的鎖鏈，表明本案實(shí)際購(gòu)房人應(yīng)為楊國(guó)華，楊國(guó)華系借用吳幸戩的名義購(gòu)房，而吳幸戩僅是名義購(gòu)房人。亦未違反當(dāng)時(shí)的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購(gòu)房關(guān)系有效。一審判決：訴爭(zhēng)房屋歸原告楊國(guó)華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。
江蘇省徐州市中級(jí)人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)徐民終字第1454號(hào)）。法院分別從涉案房屋的買賣過(guò)程、購(gòu)房合同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費(fèi)單據(jù)的實(shí)際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費(fèi)用的繳納、涉案房屋的裝修及生活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實(shí)際購(gòu)房人徐萍對(duì)房屋擁有所有權(quán)。
（二）如何認(rèn)定實(shí)際出資人：
雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對(duì)出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來(lái)的實(shí)際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實(shí)際出資人，因?yàn)閰f(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。
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