無(wú)房產(chǎn)證房屋被出售是否有效？

無(wú)房產(chǎn)證房屋被出售是否有效？

合同的效力是指法律賦予依法成立的合同具有拘束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。合同的有效要件包括：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;意思表示真實(shí);不違反法律或者社會(huì)公共利益。結(jié)合本案原、被告簽訂的房屋買賣合同，其民事行為能力和意思表示真實(shí)要件雙方不存爭(zhēng)議，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為該合同是否違反了法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)止性規(guī)定。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。被告也是依據(jù)此規(guī)定，主張合同無(wú)效的。對(duì)于該規(guī)定是否屬效力性強(qiáng)止性規(guī)定?筆者有以下觀點(diǎn)：

首先，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)雖然規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但該法并沒有明確規(guī)定違反的后果是合同無(wú)效，也并不意味著法律禁止發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，不能因?yàn)橘I賣合同的目的違法，而否定其原因行為(買賣合同)本身的效力。

其次，原、被告簽訂的房屋買賣合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)的規(guī)定后，如果使該合同繼續(xù)有效的話，也不損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，實(shí)際上合同有效也僅關(guān)系到交易雙方當(dāng)事人的利益;綜上，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)看作為管理性規(guī)定。況且，在本案法庭辯論結(jié)束前，被告已取得了該房屋所有權(quán)證(商品房)。所以，被告以該合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)的規(guī)定，合同無(wú)效的抗辯觀點(diǎn)不成立。

而關(guān)于被告提出房屋買賣合同缺乏合同主要條款的抗辯觀點(diǎn)，合同的主要條款，是合同必須具備的條款。如果欠缺合同必備條款，合同就不成立。對(duì)買賣合同而言，只要具備當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，就認(rèn)為買賣合同已具備合同主要條款。本案中，原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同，已具備當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量條款，所以，該房屋買賣合同已具備合同主要條款，故被告的該抗辯理由不足。

綜上，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原、被告雙方簽訂的合同有效。

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