作者：鄭哲迪 浙江素豪律師事務(wù)所律師
【內(nèi)容提要】在未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同效力判定的問(wèn)題上，由于學(xué)界對(duì)于無(wú)權(quán)處分界定的觀點(diǎn)不一，導(dǎo)致司法系統(tǒng)對(duì)《合同法》第五十一條的適用存在爭(zhēng)議。盡管有最高院的釋法，但由于沒(méi)有立法的明確支持與解釋，導(dǎo)致司法實(shí)踐中，各方各執(zhí)己見。本文在探討幾方觀點(diǎn)后，從司法實(shí)踐角度出發(fā)，就該問(wèn)題，以實(shí)際權(quán)利保護(hù)為基礎(chǔ)，認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同有效更符合現(xiàn)行法律的司法實(shí)踐需要。
【關(guān)鍵詞】轉(zhuǎn)租合同效力無(wú)權(quán)處分出租人次承租人權(quán)利保護(hù)
出租人不同意時(shí)，轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定問(wèn)題，學(xué)界與司法界一直存在爭(zhēng)議。本文僅從司法實(shí)踐角度，探討未經(jīng)出租人同意時(shí)，轉(zhuǎn)租合同效力的認(rèn)定問(wèn)題。
在當(dāng)下的司法實(shí)踐中，各方對(duì)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定不一致，主要觀點(diǎn)有三：觀點(diǎn)一、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，以建設(shè)部部門規(guī)章的意見為代表；觀點(diǎn)二、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同，經(jīng)出租人追認(rèn)，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，以最高院司法解釋為代表；觀點(diǎn)三、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同有效。筆者同意觀點(diǎn)三。
一、針對(duì)觀點(diǎn)一，其不能得到支持的主要原因在于：合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以法律行政法規(guī)為依據(jù)，而目前立法，并不明確未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同為無(wú)效合同。
所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出原租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。故轉(zhuǎn)租合同系承租人與次承租人之間關(guān)于租賃物使用、收益的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，其爭(zhēng)議解決應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的規(guī)定。
《合同法》分則第十三章有關(guān)租賃合同的規(guī)定中，并未明確轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。在與轉(zhuǎn)租合同效力可能有關(guān)的法律條款中，僅《合同法》在第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。但該條文僅明確承租人轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意。且從出租人權(quán)利保護(hù)角度，在未經(jīng)其同意的前提下，其可行使的是解除與承租人之間租賃合同的權(quán)利。并不能從該條文直接推斷出在未經(jīng)出租人同意時(shí)，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無(wú)效的意思。
在分則未加明確的前提下，對(duì)于轉(zhuǎn)租合同的無(wú)效的依據(jù)，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》總則中，對(duì)于合同效力的一般規(guī)定，即《合同法》第五十二條，由此可知，在沒(méi)有該五十二條的相應(yīng)情形時(shí)，不能得出一般常態(tài)的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的結(jié)論。
持未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效觀點(diǎn)的《城市房屋租賃管理辦法》，在其第三十二條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定：“未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù)，未經(jīng)出租人同意之轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效……”。但需要明確的是，該辦法系建設(shè)部的部分規(guī)章。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第四條以及上述《合同法》第五十二條第五項(xiàng)，人民法院判定合同無(wú)效的依據(jù)只能是法律與行政法規(guī)，故該部門規(guī)章的規(guī)定，不應(yīng)作為人民法院裁判轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的依據(jù)。
二、針對(duì)觀點(diǎn)二，其爭(zhēng)議集中在，轉(zhuǎn)租是不是無(wú)權(quán)處分。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，出租人在知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租事實(shí)的6個(gè)月內(nèi)無(wú)異議，出租人行使解除合同或確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的行為，不應(yīng)被人民法院支持。該十六條并未如第十五條般旗幟鮮明，對(duì)于非出租人的主張，如次承租人提出合同無(wú)效的訴請(qǐng)，最高院的態(tài)度曖昧。而最高人民法院民一庭對(duì)該十六條說(shuō)明認(rèn)為：對(duì)于未經(jīng)出租人同意之轉(zhuǎn)租合同，只要出租人在規(guī)定的期限內(nèi)提出的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。故最高院民一庭的說(shuō)明，似乎更直接代表最高院觀點(diǎn)，即出租人在期限內(nèi)未異議的，視為追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同為有效，否則即無(wú)效。
最高院的此觀點(diǎn)，被認(rèn)為系基于《合同法》第五十一條的規(guī)定，認(rèn)為未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為效力待定，認(rèn)為未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為為無(wú)權(quán)處分行為。筆者認(rèn)為，最高院的觀點(diǎn)，需要解決以下若干方面的問(wèn)題。
（一）第十五條與第十六條無(wú)法自圓其說(shuō)。
暫不論上述第一部分闡述的，合同無(wú)效的規(guī)定應(yīng)由法律行政法規(guī)作出。該司法解釋第十五條明確對(duì)轉(zhuǎn)租合同超出原租賃合同期限的部分系無(wú)效。若毫無(wú)爭(zhēng)議地適用無(wú)權(quán)處分的觀點(diǎn)，超出原租賃期限的轉(zhuǎn)租，同樣屬于無(wú)權(quán)處分，同樣屬于效力待定，最高院為何在此條如此明確的持無(wú)效觀點(diǎn)？
（二）未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是否為無(wú)權(quán)處分行為有爭(zhēng)議。
學(xué)界傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)處分民事法律行為，是指能夠直接發(fā)生財(cái)產(chǎn)變動(dòng)效果的民事法律行為，即民事法律行為成立就直接發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、消滅的效果，而無(wú)須義務(wù)人履行。物權(quán)行為即屬于此種財(cái)產(chǎn)處分民事法律行為。財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)民事法律行為，是指發(fā)生債務(wù)負(fù)擔(dān)效果的財(cái)產(chǎn)法律行為。財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)行為成立后一方當(dāng)事人設(shè)定了債權(quán)，對(duì)方當(dāng)事人負(fù)有債務(wù)，經(jīng)債務(wù)人履行債務(wù)，債權(quán)人才能實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)利益。 對(duì)照以上概念可知，轉(zhuǎn)租行為的效果只是再次設(shè)定了租賃權(quán)，而租賃權(quán)為債權(quán)。且在轉(zhuǎn)租中，轉(zhuǎn)租合同簽訂后，并不發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)或者消滅的效果，次承租人要占有、使用、收益租賃物尚需承租人的交付行為，如承租人不履行交付義務(wù)，次承租人的權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)。由此看來(lái)，轉(zhuǎn)租行為不屬于處分行為，而是負(fù)擔(dān)行為。也正基于此，轉(zhuǎn)租行為作為負(fù)擔(dān)行為，其不以承租人對(duì)租賃物有處分權(quán)為要求。故據(jù)傳統(tǒng)學(xué)界，最高院的觀點(diǎn)顯然無(wú)法在學(xué)理上得到支持。
但也有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)重新定義無(wú)權(quán)處分。“無(wú)權(quán)處分應(yīng)當(dāng)理解為一項(xiàng)與有權(quán)處分相并列的宏大的制度體系，而不是限定在如出賣他人之物的具體制度上?；诖耍瑹o(wú)權(quán)處分應(yīng)當(dāng)包含純粹的無(wú)權(quán)處分和受限制的處分。無(wú)權(quán)處分財(cái)產(chǎn)與處分權(quán)受限制而處分財(cái)產(chǎn)都是無(wú)權(quán)處分。具體而言，出賣他人之物、出賣標(biāo)的物上負(fù)載有第三人權(quán)利的財(cái)產(chǎn)、在他人財(cái)產(chǎn)上設(shè)定他物權(quán)、債權(quán)的重復(fù)讓與、債權(quán)撤銷權(quán)、轉(zhuǎn)租行為等，都屬于無(wú)權(quán)處分”。
筆者認(rèn)為，理論非解決實(shí)踐爭(zhēng)議的具體依據(jù)。學(xué)術(shù)界的爭(zhēng)議，在司法實(shí)踐適用過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由立法者在法律上予以選擇并最終確定標(biāo)準(zhǔn)。在當(dāng)前立法者回避的前提下，最高院以司法解釋的形式，雖對(duì)實(shí)踐解決爭(zhēng)議有指導(dǎo)意義，但始終系違背立法精神的行為。從法律事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，立法的發(fā)展完善，才是從根本上解決問(wèn)題的關(guān)鍵。
三、學(xué)理爭(zhēng)議、立法者回避的背景下，在無(wú)《合同法》第五十二條的情形時(shí)，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同有效更利于避免爭(zhēng)議。
筆者認(rèn)同此觀點(diǎn)。從轉(zhuǎn)租行為看，該行為可能引起的權(quán)利義務(wù)變化涉及三方，即出租人、承租人、次承租人。而關(guān)于未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同效力問(wèn)題的討論，旨在出租人及次承租人的權(quán)利保護(hù)，故從出租人及次承租人角度討論，認(rèn)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同效力問(wèn)題，更符合實(shí)踐要求。
（一）從出租人角度，其權(quán)利保護(hù)不必影響轉(zhuǎn)租合同效力。
出租人不同意自己所有的租賃物轉(zhuǎn)租，主要區(qū)分出租人嚴(yán)格不同意出租、事前不同意與事后不同意，從此幾方面來(lái)討論為何出租人不必影響轉(zhuǎn)租合同效力。
1、出租人嚴(yán)格不同意。此種情況為：出租人與承租人明確，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租，但承租人違背約定，擅自轉(zhuǎn)租的情形。
筆者認(rèn)為，出租人的權(quán)利保護(hù)，源自出租人與承租人之間的租賃合同，根據(jù)合同相對(duì)性原理，相關(guān)的義務(wù)與負(fù)擔(dān)應(yīng)由合同相對(duì)人即承租人直接承受，并不能直接約束合同當(dāng)事人以外的第三人。
承租人違背約定，假設(shè)次承租人知道該約定，雙方仍惡意串通，損害出租人利益的，此種情況已符合合同法關(guān)于無(wú)效規(guī)定的情形，該轉(zhuǎn)租合同自然無(wú)效，毫無(wú)爭(zhēng)議。
承租人違背約定，但次承租人不知道該約定，出租人可根據(jù)原租賃合同的約定，繼續(xù)履行追究承租人的違約責(zé)任或者直接解除租賃合同，即，在不過(guò)問(wèn)轉(zhuǎn)租合同效力的情況下，出租人亦有途徑維護(hù)自己的權(quán)益。
2、事前不同意。此種情況為：出租人與承租人約定，若承租人將租賃物轉(zhuǎn)租需事前得到人的同意，但實(shí)際上承租人與次承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同前，未事先獲得出租人同意的情形。
同樣，出租人可不必過(guò)問(wèn)轉(zhuǎn)租合同的效力，根據(jù)原租賃合同的約定，選擇繼續(xù)履行追究承租人的違約責(zé)任或者直接解除租賃合同。
3、事后不同意。此種情況為：出租人與承租人事先未就租賃物能否轉(zhuǎn)租事宜進(jìn)行約定，承租人與次承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同后，出租人不同意轉(zhuǎn)租的情形。
在該情形下，由于轉(zhuǎn)租可否未在原租賃合同中約定，若承租人尚未將租賃物交付次承租人使用，出租人的實(shí)際權(quán)利尚未受損，故其對(duì)轉(zhuǎn)租合同作出無(wú)效請(qǐng)求并無(wú)實(shí)際意義。
倘若承租人已經(jīng)將租賃物交付次承租人使用，出租人依然可以根據(jù)《合同法》第二百二十四條，以自己不同意為由，解除原租賃合同，同時(shí)根據(jù)《合同法》九十條規(guī)定，要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。承租人如何恢復(fù)原狀，應(yīng)當(dāng)是其與次承租人之間解決的問(wèn)題。
故從上述幾種情形概況可知，出租人不管基于何種情形不同意承租人將租賃物轉(zhuǎn)租，其均可向承租人主張權(quán)利，而不必過(guò)問(wèn)轉(zhuǎn)租合同的效力。實(shí)際情況是，在實(shí)踐中，出租人幾乎不介入轉(zhuǎn)租合同效力，主要向承租人提出具體請(qǐng)求以維護(hù)自己權(quán)益。
（二）從次承租人角度，主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效并不更有利于其權(quán)利保護(hù)。
從次承租人角度，主要解決的是，在其不知情的情形下，出租人不同意轉(zhuǎn)租，其權(quán)利該如何保護(hù)的問(wèn)題。
次承租人的不知情，無(wú)非承租人刻意隱瞞、幾方的誤解等等。不管承租人的主觀惡意如何，次承租人可根據(jù)具體情況，要求撤銷轉(zhuǎn)租合同或者解除轉(zhuǎn)租合同。
依據(jù)合同法規(guī)定，撤銷合同與合同無(wú)效的后果是一致的，無(wú)效的合同或者被撤銷的合同均自始沒(méi)有法律約束力。合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
而解除合同的后果為：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。
故而，次承租人的具體損失，可以在撤銷或者解除合同時(shí)，一并提出。
上述對(duì)比可知，從實(shí)踐角度，主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效并不更有利于次承租人的權(quán)利保護(hù)。
筆者認(rèn)為，法律的本質(zhì)和目的是其社會(huì)作用，即法律的最終目的應(yīng)當(dāng)是定紛止?fàn)?。故一切?zhēng)議，最終的落腳點(diǎn)歸于實(shí)踐問(wèn)題的解決。在我國(guó)理論尚有爭(zhēng)議，立法又不完善的前提下，應(yīng)當(dāng)盡量無(wú)爭(zhēng)議的適用法律，才能維護(hù)法律的穩(wěn)定性，才能更突顯法律公平公正的價(jià)值。在未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同效力問(wèn)題上，認(rèn)定該轉(zhuǎn)租合同有效，更有利于使法律在實(shí)踐運(yùn)用中自圓其說(shuō)。
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