案情簡(jiǎn)介：登記機(jī)關(guān)因委托人身份存疑不予登記，買(mǎi)受人訴請(qǐng)登記機(jī)關(guān)履行法定職責(zé)
近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較好，上海的房?jī)r(jià)一路飛漲，很多人將投資房產(chǎn)視為一種穩(wěn)賺不賠的生意。本案中，王女士一直想購(gòu)買(mǎi)一套二手房作為投資，一次看房時(shí)，她看中一套適合投資的一室戶，房主是一對(duì)打算換房子的父女，由于價(jià)格便宜，王女士聽(tīng)了很動(dòng)心，便由中介人員小張帶著去看房。奇怪的是，小張并沒(méi)有帶王女士去看要售賣(mài)的房屋，而是看了樓上相同戶型的一套房屋。小張向王女士解釋，因?yàn)榉繓|父女有事情近期都不在家。隨后還拿出了兩份湖北省襄樊市某公證機(jī)關(guān)出具的公證委托書(shū)，一份的內(nèi)容是說(shuō)房主老李委托其女兒小李處理賣(mài)房事宜，另一份的內(nèi)容是說(shuō)兩人將賣(mài)房事宜全部委托給小張全權(quán)辦理。小張還悄悄對(duì)王女士說(shuō)，因?yàn)檫@是套欠債房，房?jī)r(jià)比市場(chǎng)上便宜，要買(mǎi)的話要趕緊出手。
王女士看到委托公證書(shū)，對(duì)小張的話深信不疑，決定買(mǎi)下這套房子。王女士與房主小李簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以55萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下該一居室房屋。在辦理過(guò)戶時(shí)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在審查手續(xù)時(shí)，只發(fā)現(xiàn)王女士和小李到場(chǎng)，而沒(méi)有看到共有權(quán)人之一的老李，該登記機(jī)關(guān)便向湖北襄樊市的公證機(jī)關(guān)發(fā)函核實(shí)，不久后得到回復(fù)稱“對(duì)于委托人的身份不能確定，建議不采信委托公證書(shū)”，登記機(jī)關(guān)隨后通知當(dāng)事人均需到場(chǎng)方能辦理登記，可當(dāng)事人一直未到，因此登記機(jī)關(guān)便未在法定期間內(nèi)向王女士頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。王女士一紙?jiān)V狀將房地產(chǎn)登記管理部門(mén)告上法庭，要求房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶手續(xù)。
法院判決：因公證機(jī)關(guān)已撤銷(xiāo)公證，判決駁回要求登記機(jī)關(guān)履行法定職責(zé)的訴請(qǐng)
法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋出售人并非老王本人，審理查明該份公證書(shū)是騙取的，公證機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤公證后，已撤銷(xiāo)了該份委托公證?？少I(mǎi)受人王女士仍執(zhí)意要堅(jiān)持房屋買(mǎi)賣(mài)合同已生效，其認(rèn)為出賣(mài)人老李的女兒小李的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，而且自己的購(gòu)房行為屬于善意。最終，法院判決駁回王女士要求登記機(jī)關(guān)履行法定職責(zé)的訴請(qǐng)。
律師說(shuō)法：未經(jīng)其他共有權(quán)人同意，共有權(quán)人之一是否有權(quán)出售房屋？未經(jīng)同意構(gòu)成表見(jiàn)代理嗎？
1、小李是否有權(quán)利處分該共有房產(chǎn)呢？
法律規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。本案中，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為老李和小李父女，因此，該房屋轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)人同意。而該案中，小李未經(jīng)老李同意，持假冒老李簽字的委托書(shū)公證書(shū)，與王女士就系爭(zhēng)房屋簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，而且該委托公證書(shū)已被公證機(jī)關(guān)撤銷(xiāo)。因此，該轉(zhuǎn)讓行為不僅違反了法律規(guī)定，而且也侵犯了老李的合法權(quán)利，符合合同無(wú)效的條件。
2、該《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》構(gòu)成表見(jiàn)代理嗎？該案應(yīng)如何處理呢？
王女士認(rèn)為老李和小李之父女關(guān)系應(yīng)構(gòu)成表見(jiàn)代理的意見(jiàn)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。該買(mǎi)賣(mài)合同最終未得到出賣(mài)人共有權(quán)人之一的老李追認(rèn)，該合同通過(guò)欺騙的手段進(jìn)行交易，并非雙方的真實(shí)意思表示。買(mǎi)賣(mài)合同自始不生效，雙方應(yīng)返還各自所得。王女士認(rèn)為自己屬于善意取得，但是，在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審查時(shí)卻發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，且該交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。因此，王女士的房屋買(mǎi)賣(mài)行為并不符合善意取得的條件，不符合表見(jiàn)代理的特征。房屋買(mǎi)賣(mài)合同自始不生效，雙方應(yīng)返還各自所得。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
徐紅英律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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