夫妻共同還貸的房屋為配偶一方單獨(dú)所有還是屬于夫妻共同所有？
婆婆代簽出售夫妻婚后共同還貸房，兒媳反對(duì)無效，法院判合同繼續(xù)履行?。ㄉ希?/strong>
——吳某與李某等房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫
【關(guān)鍵詞】
婚前財(cái)產(chǎn) 共同還貸 解除合同 繼續(xù)履行 夫妻共同財(cái)產(chǎn) 無權(quán)處分 房屋增值 婚姻關(guān)系存續(xù)期間
【要點(diǎn)提示】
婆婆代簽出售夫妻婚后共同還貸房，兒媳能否以房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)他人無權(quán)處分，對(duì)抗買受人要求繼續(xù)履行合同？婚姻法解釋三第十條并未直接規(guī)定夫妻共同還貸的房屋歸夫妻共同所有，無論是結(jié)婚還是共同還貸行為，均非法定物權(quán)取得方式，不能單純基于共同還貸而當(dāng)然成為涉案房屋的共有人。一方婚前貸款購(gòu)買婚后夫妻共同還貸房屋的權(quán)利歸屬，取決于房屋何時(shí)辦理權(quán)屬登記，出賣人婚前即已取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，因此該涉案房產(chǎn)為出賣人單獨(dú)所有，并非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，配偶無權(quán)提出異議。
【當(dāng)事人信息】
原告：吳某（買受人、被上訴人）
被告：李某（出賣人、上訴人）
被告：余某（出賣人之妻、被上訴人）
被告：孫某（出賣人之母、被上訴人）
第三人：北京某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（簡(jiǎn)稱中介公司、居間方）
第三人：北京某銀行某支行（簡(jiǎn)稱某銀行、抵押權(quán)人）
【案情簡(jiǎn)介】
孫某系李某之母，余某系李某之妻。涉案房屋登記在李某名下，產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間為2013年7月11日。李某與余某于2015年1月8日登記結(jié)婚。涉案房屋系李某婚前抵押貸款購(gòu)買，婚后夫妻共同償還貸款，現(xiàn)貸款尚未結(jié)清，抵押權(quán)人為北京某銀行。2016年5月15日，李某（出賣人）與吳某（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定：房屋成交價(jià)格為545萬元；買受人向出賣人支付定金10萬元；該房屋已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為北京某銀行；網(wǎng)簽后5日內(nèi)交房；買賣雙方最晚應(yīng)于合同簽訂之日起90日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；因出賣人原因致使買受人未能在合同簽訂之日起120日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)單方解除合同，如買受人選擇繼續(xù)履行合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移義務(wù)，且自本合同約定的履行期限屆滿之日起至實(shí)際產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日止，出賣人按照買受人全部已付款的日萬分之五向買受人支付逾期違約金，并于實(shí)際產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日向買受人支付；除本合同另有約定的違約責(zé)任外，任意一方未履行本合同約定義務(wù)，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行該義務(wù)，如合同可繼續(xù)履行的，買賣雙方可繼續(xù)履行，違約方須按該房屋成交總價(jià)的10%向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)日，吳某、李某及中介公司另簽訂《居間服務(wù)合同》、《購(gòu)房資格協(xié)議》等。上述合同及協(xié)議先由孫某代李某簽訂，后李某本人在合同及協(xié)議上簽名。簽約當(dāng)日，孫某代余某在《配偶同意出售聲明》上簽字，但并未取得余某授權(quán)。
上述合同及協(xié)議簽訂后，吳某于簽約當(dāng)日支付了10萬元定金，后因余某不同意出售涉案房屋，孫某通過中介于2016年5月25日前后告知吳某不再出售房屋，向吳某表達(dá)歉意，并提出對(duì)吳某進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，吳某堅(jiān)持要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議。吳某訴至法院，請(qǐng)求：1.李某將涉案房屋過戶至吳某名下；2.李某交付涉案房屋；3.李某賠償未履行合同義務(wù)違約金545000元（成交價(jià)格10%）；4.李某支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金（以545萬元為基數(shù)，自2016年9月16日起至房屋過戶之日止，按日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；5.李某賠償吳某中介費(fèi)2萬元；6.李某賠償吳某房屋租金損失（按每月1萬元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自起訴之日起至實(shí)際交付房屋之日止）。
【法院判決】
一審：1.吳某代李某向北京某銀行某支行一次性結(jié)清貸款；2.北京某銀行及李某于上述貸款還清后協(xié)助吳某消除涉案房屋的抵押權(quán)；3.吳某于上述抵押權(quán)消除后向李某支付剩余購(gòu)房款；4.李某于上述抵押權(quán)消除后協(xié)助吳某將涉案房屋過戶至吳某名下；5.李某于吳某履行本判決書第三項(xiàng)義務(wù)當(dāng)日向李某交付涉案房屋；6.李某向吳某支付違約金二萬元。7.駁回吳某的其他訴訟請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、涉案夫妻共同還貸的房屋為配偶一方單獨(dú)所有還是屬于夫妻共同所有？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條、第十八條的規(guī)定，夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人所有，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有。因此，案例中涉案房屋是否系余某二人夫妻共有，取決于該房屋系李某何時(shí)取得。根據(jù)案例中法院查明的事實(shí)，涉案房屋系李某婚前貸款購(gòu)買，并于婚前取得房屋權(quán)屬登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。故根據(jù)上述事實(shí)及法律，應(yīng)認(rèn)定涉案房屋系李某在婚前取得，屬于李某個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
婚姻法解釋三第十條并未直接規(guī)定夫妻共同還貸的房屋歸夫妻共同所有，無論是結(jié)婚還是共同還貸行為，均非法定物權(quán)取得方式，不能單純基于共同還貸而當(dāng)然成為涉案房屋的共有人。婚姻法解釋三的相關(guān)內(nèi)容雖系對(duì)離婚財(cái)產(chǎn)分割的相應(yīng)規(guī)定，但離婚財(cái)產(chǎn)分割的基礎(chǔ)系對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間財(cái)產(chǎn)歸屬的認(rèn)定，故該條款不能作為認(rèn)定財(cái)產(chǎn)歸夫妻共有的法律依據(jù)。至于余某婚后共同參與償還貸款，只能視其對(duì)房屋的增值部分享有相應(yīng)權(quán)益，但此類權(quán)益亦非所有權(quán)。綜上，案涉房屋應(yīng)屬出賣人個(gè)人單獨(dú)所有。
二、婆婆代簽出售夫妻婚后共同還貸房，為何兒媳反對(duì)無效，法院判合同繼續(xù)履行？出賣人拒絕出售構(gòu)成違約需承擔(dān)違約責(zé)任嗎？
【后文詳解，敬請(qǐng)關(guān)注…】
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)婚姻法》
第十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)
第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：（一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；（三）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。
《中華人民共和國(guó)合同法》
第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問題的解釋(三)
第十條夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
關(guān)注微信“張濤律師”(微信號(hào)zhangtao_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“張濤律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話： 13911056513
關(guān)注張濤律師，即時(shí)了解房產(chǎn)熱點(diǎn)資訊，關(guān)注最新糾紛審判動(dòng)態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話：13911056513
關(guān)注張濤律師，即時(shí)了解房產(chǎn)熱點(diǎn)資訊，關(guān)注最新糾紛審判動(dòng)態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
使用微信掃描二維碼
關(guān)注張濤律師
