案情介紹：因開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證而退房
趙某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)。雙方約定，趙某購(gòu)買(mǎi)房屋一套，房?jī)r(jià)款為55．2萬(wàn)元。雙方約定：“認(rèn)購(gòu)方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)交納認(rèn)購(gòu)定金2萬(wàn)元，于兩周之內(nèi)，認(rèn)購(gòu)方攜認(rèn)購(gòu)書(shū)及其他相關(guān)文件到銷(xiāo)售中心與賣(mài)方簽約。
如認(rèn)購(gòu)方未在認(rèn)購(gòu)期限內(nèi)，與賣(mài)方就認(rèn)購(gòu)物業(yè)一事簽訂商品房預(yù)售合同及其他相關(guān)文件，則賣(mài)方有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行，并將認(rèn)購(gòu)方認(rèn)購(gòu)房屋另行處理，且已交定金將不予退還。”不久之后，趙某得知開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證，提出等開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證后再簽訂預(yù)售合同并付首付款，被開(kāi)發(fā)商拒絕。這種情況下，趙某將該房地產(chǎn)公司訴至法院，要求雙倍返還定金4萬(wàn)元。
法院判決：因無(wú)預(yù)售許可證而退房開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還定金
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而該房地產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效。認(rèn)購(gòu)書(shū)被確定無(wú)效后，定金即失去擔(dān)保效力，判決被告返還趙某定金2萬(wàn)元，駁回趙某要求雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。
趙某提起上訴，二審法院認(rèn)為，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。趙某已交納了定金，故該認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力自其交付定金后即已存在，且對(duì)雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購(gòu)書(shū)的過(guò)程中趙某并無(wú)違約行為，導(dǎo)致雙方不能簽訂主合同系因該房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無(wú)權(quán)預(yù)售商品房。違約責(zé)任應(yīng)全部由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，判決其雙倍返還趙某的定金4萬(wàn)元。
律師說(shuō)法：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)
簽訂預(yù)售商品房之前簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)或訂購(gòu)單，其性質(zhì)有兩種：一是預(yù)約合同，即約定將來(lái)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同；二是如果認(rèn)購(gòu)書(shū)或訂購(gòu)單具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)方已經(jīng)按約定收取購(gòu)房款的，則認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本案中，趙某和該房地產(chǎn)公司未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因是該公司未取得預(yù)售許可證。因此，基于一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)按定金罰則處理，二審法院的判決是正確的。
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