祖母出租孫子房產(chǎn)
祖母未經(jīng)得孫子同意，私自將其房產(chǎn)出租于他人，如此引發(fā)出了一場祖孫官司。面對這樣一份租賃合同，到底是合法還是不合法呢？
原告駱先生訴稱，自己是系爭出租房的承租人，祖母與趙女士在自己不知情的情況下私下簽訂租房協(xié)議，祖母擅自將住房出租給趙女士。駱先生要求趙女士搬離，但遭拒絕。自己同意祖母居住，但其未經(jīng)自己同意即私自與他人簽協(xié)，將房屋出租的行為妨礙了自己承租房屋的使用權(quán)利，故起訴要求判決確認(rèn)她倆簽訂的房屋租賃協(xié)議無效；趙女士騰空房屋。
被告徐老太辯稱，房屋系動遷安置房，當(dāng)時安置駱先生的父親一人，之后由自己一人居住。為便于女兒就近照顧，自己將上述房屋出租后，在女兒家附近再租房居住?，F(xiàn)在不同意原告的訴訟請求。被告趙女士辯稱，自己與徐老太簽訂租房協(xié)議后，安排自己4名員工入住系爭出租房。其認(rèn)為租房協(xié)議合法有效，故不同意駱先生的訴訟請求。
法院審理后認(rèn)為，原告系房屋承租人，其依法享有對該房屋的居住使用權(quán)利。被告徐老太雖對房屋擁有居住權(quán)利，但其未經(jīng)作為承租人的原告同意，即擅自與被告趙女士簽訂房屋租賃協(xié)議，將房屋出租，屬于無權(quán)處分行為?，F(xiàn)因包括原告在內(nèi)的其他權(quán)利人對被告徐老太出租房屋的行為不予追認(rèn)，且被告趙女士在未查清房屋承租情況下即與被告徐女士簽訂房屋租賃協(xié)議，也難謂善意，故法院確認(rèn)兩被告簽訂的房屋租賃協(xié)議無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故被告趙女士應(yīng)負(fù)責(zé)騰空并返還系爭租賃房屋。
無權(quán)處分合約無效
本案中，徐老太只是房屋居住權(quán)人，其孫子駱先生才是該房屋的承租人，依法對房屋享有居住使用的權(quán)利。被告徐老太未經(jīng)孫子的同意，擅自將房屋出租給他人，屬于無權(quán)處分，故合約無效。
我國《合同法》第四十八條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。
雖為祖母，但也應(yīng)尊重孫子的個人意愿，不能把自己的意愿強(qiáng)加于他人身上。未有處分權(quán)利卻強(qiáng)行處分，終究還是不可取的。
陳紅石律師辦案心得：在工作中，經(jīng)常遇見當(dāng)事人因在合同簽訂時未予以重視，造成不應(yīng)有的損失。面對這種情況，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)當(dāng)事人如何簽訂合同，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
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