據(jù)上海東方早報報道，2011年10月22日，在某售樓處，多名不滿該項目大幅降價的老業(yè)主要求退房，在苦等答復(fù)未果后，與現(xiàn)場保安爆發(fā)沖突。有業(yè)主介紹，其購房的總價在200萬元左右，但促銷廣告顯示，類似房源的總價已變成了132萬元起，與前期房源的差價達60萬-70萬元。其實，這樣的情況不是個案，全國都在進行調(diào)控，許多省房價包括我們天津有許多區(qū)縣的房價也在降，估計許多地方可能會遇到這樣的問題。

從法律上分析， 購房者已經(jīng)購買房產(chǎn)后，發(fā)現(xiàn)房價下跌能不能要求開發(fā)商退房呢？

答案其實很簡單，需要看合同的具體情況及購房者退房的理由。

正常情況下的購房合同都是各省的工商局及房地產(chǎn)管理局擬定好的格式合同，其中并沒有條款規(guī)定房價下跌后購房者就可以退房。簽合同時，是開發(fā)商與購房者自愿簽訂的，誰也沒有強迫你必須簽這個合同，因為你有權(quán)利買這家的房，也有權(quán)利買別人的房，但簽了合同就必須遵守它。因此在這樣的情況下，以房價下跌要求退房顯然沒有事實依據(jù)。

退房，從法律上講實際上是解除合同。根據(jù)我國《合同法》第九十四條規(guī)定，解除合同，是需要符合一定的條件（如不可抗力、預(yù)期違約、遲延履行）才能辦到的，房價下跌是市場行為，顯然與開發(fā)商無關(guān)，因此不能適用以上合同法條款來解除合同，一般情況下購房者找開發(fā)商要求退房解除合同也沒有法律依據(jù)。

是不是還有其他情況能想辦法“退房”呢，答案還是有的。

例如，有的購房人只是與開發(fā)商簽訂的“認購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議、意向書”這樣文件的約定有時內(nèi)容并不具備商品房買賣合同的內(nèi)容，購房者當然有權(quán)解除這樣的“協(xié)議”，退房也是合理合法的。

再有，有的購房者購買的是“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)，這樣的買賣行為本身就是國家禁止的，這樣的情況當然可以“退房”。

再比如，有的購房者可能購買了“保障性住房”，而本身他可能并不符合有關(guān)條件，如果主管部門審查后當然可以取消他購買的資格這樣當然就得“退房”。

另外，有些購房者在開發(fā)商簽訂了銷售合同后，可能又簽署了補充協(xié)議，如果協(xié)議中也約定了房價變化到一定程度可以解除合同 ，這樣的約定法律上也是允許的。根據(jù)這樣的協(xié)議當然能“退房”。

如今由于房價一路高企，國家出臺政策調(diào)控，房價下跌也是意料中的。其實，假如國家不調(diào)控，按目前市場情況來看房價下來也是早晚的事。我們天津有幾個地方高檔的住宅，空房很多，但開發(fā)商卻告訴來購房者說房子全賣完了，實際上這是開發(fā)商的“饑餓營銷”方式（有意調(diào)低銷量，以期達到調(diào)控供求關(guān)系、制造供不應(yīng)求“假象”、維持商品較高售價和利潤率的目的），開發(fā)商故意把房子空著不賣，讓你看著眼熱，然后一點點的高價把房子賣出。這就如同蘋果喬布斯的Iphone一樣，在市場經(jīng)濟發(fā)達的西方國家，第一時間就上市銷售，在咱國家因各種原因（不一定就是蘋果公司原因，因為它的正版手機是由咱國內(nèi)的大型國企壟斷銷售），咱們是從新聞中眼巴巴看著別國的粉絲們買，咱們就是拿不到，過幾個月，咱們這兒才高價天價的上市......

事實上大部分的非國企房產(chǎn)開發(fā)商手它也是缺乏資金的，它們也是硬“挺”著，也希望盡快銷售房產(chǎn)回籠資金，再做其他房產(chǎn)項目。有的開發(fā)商自己“挺”不住時，只能降價賣房，這就是市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)起了作用。

其實房產(chǎn)市場應(yīng)該充分市場化，例如汽車行業(yè)，就是一個例子。記得在九幾年時，我們天津的夏利曾經(jīng)也是售價十幾萬元，那些的桑塔納也是更貴，因為那時汽車行業(yè)國家管得太死，沒有民企，沒有吉利這樣的公司，就這么幾個國企。后來汽車行業(yè)發(fā)展了，民企上來了，汽車售價當然下來，我們的夏利已經(jīng)有3萬左右的，桑塔納也有5萬元左右的車了。所以真正的市場經(jīng)濟，商品價格肯定是要降的。

買房是一件大事，一般百姓是很慎重的，如果真有意要退房，應(yīng)該三思后行，不能人云亦云。市場經(jīng)濟就是這樣，有跌就有漲，假如現(xiàn)在房子沒退成，過幾年，你的房價上去了，你還會沒事偷著樂吧。

（劉伯華律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）