案情：購買房屋有其他債務(wù)
原告王某與鮑某、白某存在債務(wù)關(guān)系,后協(xié)商一致同意將白某名下涉訴房屋過戶至王某名下。涉訴房屋經(jīng)評估價格為135萬元,三方在執(zhí)行過程中達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議如下,約定:“王某以135萬元購買涉訴房屋,所需過戶費用由王某負(fù)責(zé),鮑某表示同意,因白某與鮑某負(fù)有債務(wù),故三方同意將該房款直接打入鮑某賬戶,但由于該房已被法院查封,為避免在過戶過程中出現(xiàn)意外,三方共同申請法院對該房屋予以強制過戶,出現(xiàn)任何后果由三方共同承擔(dān)?！?015年10月28日王某將涉訴房屋抵押貸款580637.94元還清。2015年11月10日法院將涉訴房屋過戶至王某名下。王某過戶后發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)由二被告居住使用，且二被告提出原房屋白某亦欠70余萬元，原告因此訴二被告騰房及返還房屋。
結(jié)果：駁回原告訴訟請求
判決節(jié)選：“本院認(rèn)為,首先經(jīng)庭審審查,二被告系因與白某存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,由于涉訴房屋原產(chǎn)權(quán)人白某不能清償對二被告的債務(wù),而允許二被告進住涉訴房屋。涉訴房屋的鑰匙及原產(chǎn)權(quán)證均由白某親手交付二被告,同時白某向二被告出具了借條并書寫了抵押協(xié)議。上述事實已經(jīng)天津市第一中級人民法院生效判決予以認(rèn)定,故二被告并非無理由入住涉訴房屋。其次,原告雖通過執(zhí)行和解協(xié)議以及本院強制執(zhí)行程序取得涉訴房屋的產(chǎn)權(quán),但在強制執(zhí)行過程中本院執(zhí)行庭已經(jīng)對原告進行了明確的提示,且在執(zhí)行筆錄中顯示白某、鮑某及王某在執(zhí)行過程中明確知曉白某在其他處有訴訟案件,并很有可能涉及到涉訴房屋,因此要求法院以強制執(zhí)行的方式進行產(chǎn)權(quán)登記變更。因此白某、鮑某在達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議時應(yīng)當(dāng)負(fù)有對執(zhí)行法官及購房者王某,如實陳述涉訴房屋實際情況的義務(wù)。同時王某亦應(yīng)對自己所購置的房屋盡合理的注意義務(wù)或?qū)Ψ课蓁Υ糜泻侠淼陌菪?包括實地看房的義務(wù),以及在知曉涉訴房屋基本狀況后決定是否接受涉訴房屋。庭審中經(jīng)詢在整個執(zhí)行過程中原告從未到涉訴房屋現(xiàn)場進行實地查看,并稱對于涉訴房屋尚有人居住不知情。因此,原告王某在明知白某在他處存有案件可能影響涉訴房屋執(zhí)行的情況下,依然未能盡自身的合理注意義務(wù),其亦承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。現(xiàn)原告來院訴訟,如本院判決二被告騰房,易造成白某通過法院強制執(zhí)行程序逃避其他債務(wù)的履行,顯失公平。故對于原告該項訴訟請求,本院無法支持。”
律師講法：買主不構(gòu)成善意取得
善意取得是指，無權(quán)處分人將其財物（動產(chǎn)或者不動產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓給第三人，如受讓人在取得該財物時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定，善意取得應(yīng)當(dāng)具備下列成立條件：
1.標(biāo)的物須為動產(chǎn)或者不動產(chǎn)
2.讓與人對處分的動產(chǎn)或不動產(chǎn)無處分權(quán)
3.受讓人受讓財產(chǎn)時須為善意
4.受讓人須支付合理的價格
5.轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)或不動產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記
王某確知曉白某在其他處有訴訟案件,并很有可能涉及到涉訴房屋，卻仍然要求變更登記的，不能以不知情抗辯，也不應(yīng)認(rèn)定其為完全善意。
杜虬律師辦案心得：用專業(yè)知識，保障您的房產(chǎn)，安全您的家！
關(guān)注微信“杜虬律師”(微信號)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
掃描二維碼，關(guān)注杜虬律師
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“杜虬律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：杜虬
咨詢電話： 13820831660
關(guān)注杜虬律師，即時了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：杜虬
咨詢電話：13820831660
關(guān)注杜虬律師，即時了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注杜虬律師
