很多市民在購(gòu)買二手房時(shí)，都會(huì)去房管局查冊(cè)，以此來確認(rèn)所購(gòu)房產(chǎn)是否安全。不過，賣方所售房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不少買方很容易忽視。
市民肖云珠自稱“吃了上述情況的大虧”。2007年，肖云珠多方籌了600萬元，從林瑞亮手里購(gòu)得位于廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)迎賓大道塘西路段的廣地花園G區(qū)2棟碧湖豪庭別墅（以下簡(jiǎn)稱碧湖豪庭）。盡管所購(gòu)別墅在房管局登記過戶，并且獲得了房管局頒發(fā)的房產(chǎn)證，但肖云珠依然落得錢財(cái)和房屋兩空境地。她因此走上不斷起訴和上訴的維權(quán)路。
購(gòu)二手房引來糾紛
提起購(gòu)房糾紛，肖云珠始終認(rèn)為自己是“善意第三人”。她拿出厚厚一疊材料回憶說，2007年，她通過中原地產(chǎn)，得知廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)迎賓大道塘西路段的廣地花園G區(qū)2棟碧湖豪庭別墅在售。房產(chǎn)所有人為林瑞亮，別墅當(dāng)時(shí)售價(jià)600萬元。肖云珠說，在購(gòu)房前她專門到房管局對(duì)房產(chǎn)的具體情況進(jìn)行查冊(cè)，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證只登記了林瑞亮的名字，林瑞亮為別墅真實(shí)的權(quán)屬人。
“我不可能到派出所或者民政局去查他的婚姻狀況?！毙ぴ浦檎J(rèn)為，房管局所出示的查冊(cè)資料，足以證明林瑞亮有權(quán)處理房產(chǎn)。因此，確定房產(chǎn)沒有爭(zhēng)議后，2007年9月24日，肖云珠與林瑞亮簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定碧湖豪庭別墅出讓給肖云珠。
2007年10月19日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)粵房產(chǎn)證字第C5877732號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》給肖云珠，確認(rèn)其為碧湖豪庭別墅的權(quán)屬人。
盡管完成了房產(chǎn)登記和過戶手續(xù)，肖云珠也自稱花了不少錢對(duì)別墅進(jìn)行裝修。但她不知道的是，就在她向林瑞亮購(gòu)買房屋期間，林瑞亮與妻子馬小玉正在進(jìn)行離婚訴訟，而林瑞亮所出售的碧湖豪庭別墅屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，2007年6月1日，法院在離婚判決書中，將該房產(chǎn)判給女方馬小玉。但林瑞亮不服，向省高級(jí)人民法院提起上訴，廣州中院的判決書暫未生效。
肖云珠很快卷入到與馬小玉的房產(chǎn)確權(quán)糾紛中。
馬小玉在接受記者采訪時(shí)稱，2007年6月10日，她為了防止林瑞亮轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)，向廣州市國(guó)土資源和房屋管理局番禺區(qū)分局發(fā)出了《告知書》。
2007年6月19日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局番禺區(qū)分局答復(fù)馬小玉稱，經(jīng)查，目前該房產(chǎn)登記的權(quán)屬人為林瑞亮，請(qǐng)?zhí)峁┥У姆晌臅?，否則該局將會(huì)根據(jù)權(quán)屬人的申請(qǐng)辦理相關(guān)登記手續(xù)。但馬小玉并沒有提出查封房產(chǎn)等申請(qǐng)。
2007年11月9日，廣東省高級(jí)人民法院作出判決，駁回林瑞亮的上訴請(qǐng)求，維持原判。但省高院在判決中，卻沒有提到碧湖豪庭別墅已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給肖云珠的事實(shí)。
而就在省高院送達(dá)判決書后，馬小玉想去房管局辦理過戶，才得知林瑞亮已經(jīng)向廣州市國(guó)土資源和房屋管理局番禺分局申報(bào)了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而房管局已為林瑞亮辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，并出具了房產(chǎn)證給肖云珠。
2008年8月8日，馬小玉不服房管局給肖云珠頒發(fā)房產(chǎn)證，向番禺區(qū)人民法院提起行政訴訟。2008年11月3日，番禺區(qū)人民法院判決認(rèn)為，房管局給肖云珠頒發(fā)房產(chǎn)證違法，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
廣州市房管局不服一審判決，向廣州市中級(jí)人民法院提起上訴。2009年7月2日，廣州中院終審維持原判。房管局對(duì)廣州市中院的終審判決不服，隨后向檢察院申訴。2010年9月7日，省檢察院對(duì)法院的判決提出抗訴，請(qǐng)求依法再審。但廣州市中院再審維持法院的終審判決。
博弈“善意取得”
房產(chǎn)糾紛并沒有因此結(jié)束。
肖云珠在接受記者采訪時(shí)提出，她通過中介與林瑞亮購(gòu)買涉案房屋前，為了保護(hù)交易安全，在房管部門查詢了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)情況，才簽訂買賣合同，“是善意取得?！?/p>
2009年7月21日，肖云珠認(rèn)為自己對(duì)豪庭別墅構(gòu)成善意取得，于是向番禺區(qū)人民法院提起民事訴訟，要求確認(rèn)該房屋的所有權(quán)歸其所有。
2010年5月31日，番禺區(qū)人民法院經(jīng)過審理認(rèn)為，根據(jù)廣州中院此前的行政判決，房管局給肖云珠頒發(fā)房產(chǎn)證的行為因?yàn)?a href="http://m.luxwatt.cn/xingshi/zhengju" class="link" target="_blank" target="_blank" class="link"/>證據(jù)不足、適用法律錯(cuò)誤而被撤銷，房管局將涉訟房產(chǎn)登記到肖云珠名下并不具有法律效力，因此，肖云珠不構(gòu)成善意取得。
而就在肖云珠進(jìn)行民事訴訟期間，廣州市中級(jí)人民法院作出裁定，解除對(duì)屬于肖云珠名下的碧湖豪庭房產(chǎn)的查封，注銷肖云珠所取得的房產(chǎn)證；將房產(chǎn)過戶至申請(qǐng)人馬小玉名下。
2010年4月9日，廣州市房管局番禺分局在《番禺日?qǐng)?bào)》刊登《聲明》，注銷肖云珠名下的房產(chǎn)證，隨后將房產(chǎn)過戶到馬小玉名下。
“我們還在民事訴訟，房產(chǎn)還有爭(zhēng)議，為什么房管局又將房產(chǎn)過戶到馬小玉名下？”肖云珠對(duì)此提出異議。而馬小玉則提出，如果肖云珠是善意第三人，也可以去法院起訴房管局，或者是起訴林瑞亮。對(duì)此，肖云珠并不認(rèn)同，她堅(jiān)持希望通過打官司要回那套別墅。
但自始至終，案件的關(guān)鍵人物林瑞亮始終沒有出現(xiàn)。
對(duì)此，北京盈科（廣州）律師事務(wù)所周峰劍律師建議，首先，買方可以通過中介，去房管局盡可能全面了解房產(chǎn)的基本信息，包括房產(chǎn)是否有抵押等。其次，買方一定要和賣方核實(shí)，了解清楚房產(chǎn)是婚前財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)等信息。如果賣方已經(jīng)離婚，買房一定要對(duì)方提供具有法律效力的離婚證明，“上面注明了房產(chǎn)的分配情況?！?/p>
如何應(yīng)對(duì)賣方隱瞞夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情況？周峰劍建議，買方最好在購(gòu)房合同中增加關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的說明，以便維權(quán)?！按送?，最好盡量到銀行貸款。”周峰劍說，銀行的貸款審批比較嚴(yán)謹(jǐn)，也可以減少風(fēng)險(xiǎn)。
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