看到房價(jià)不斷上漲的行情，不惜犧牲誠信悔約把房屋高價(jià)另賣他人，沒想到被原買家和中介公司接連告上法庭，要求返還房屋預(yù)付款、定金、賠償差價(jià)及支付中介費(fèi)。房地產(chǎn)買賣合同有什么效力？下面小編為您介紹一則案例。

案情簡介：貪心房東“一房二賣”

2017年2月24日，付某通過某中介公司與徐某夫婦簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定徐某夫婦將名下位于張家港市市區(qū)的一套房屋賣給付某，房價(jià)為116萬元，稅費(fèi)由徐某夫婦負(fù)擔(dān)，并約定了付款方式。同時(shí)約定簽訂本合同后，視為中介成功，居間方收取總房價(jià)的2%作為傭金，其中買賣雙方各承擔(dān)1%，傭金在簽訂合同時(shí)支付。合同簽訂后，付某按照合同約定按期支付了定金5萬元、首付款51萬元，剩余購房款60萬元根據(jù)合同約定應(yīng)在2017年8月10日前付清。讓付某沒想到的是，因房價(jià)不斷攀升，2017年7月26日，徐某夫婦與趙某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，將上述房屋以140萬元的價(jià)格出售給了趙某，并約定過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)由趙某承擔(dān)，并與趙某辦理了房屋過戶手續(xù)。

因合同目的無法實(shí)現(xiàn)，付某起訴至法院，要求解除房屋買賣合同，并由徐某夫婦雙倍返還定金10萬元、返還預(yù)付款51萬元及利息損失、賠償房屋差價(jià)損失24萬元、稅費(fèi)67000元。同時(shí)，因徐某夫婦沒有支付傭金，某中介公司也起訴至法院要求徐某夫婦支付居間費(fèi)及違約金。

法院審理：被判賠償差價(jià)并支付中介費(fèi)

法院審理后認(rèn)為，徐某、沈某先后就同一套房屋與付某、第三人趙某分別簽訂房屋買賣合同，因案涉房屋已經(jīng)辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至趙某名下，付某已經(jīng)無法取得房屋的所有權(quán)，故解除徐某、沈某與付某簽訂的房屋買賣合同。合同解除后，沈某、徐某應(yīng)當(dāng)將收取的定金5萬元、預(yù)付款51萬元返還給付某，并承擔(dān)在占用該51萬元期間的資金占用利息。本案中導(dǎo)致合同解除的過錯(cuò)在于徐某、沈某，在付某與徐某、沈某簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，與案涉房屋同地段的房價(jià)持續(xù)上漲，付某因案涉合同解除后再次重置房屋必然產(chǎn)生房屋差價(jià)等損失，付某要求徐某、沈某賠償兩次出售房屋的差價(jià)24萬元、稅費(fèi)67000元，未超出徐某、沈某一房二賣導(dǎo)致付某未能購置到案涉房屋而造成的損失，該部分損失，徐某、沈某應(yīng)予賠償。徐某、沈某一房二賣，惡意違約，導(dǎo)致《房地產(chǎn)買賣合同》無法履行，違反誠信原則，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付中介傭金以及違約金。

律師說法：房地產(chǎn)買賣合同有什么效力

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問題，其社會效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國務(wù)院發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國的《民法通則》、《合同法》。

其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第(二)項(xiàng)規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房價(jià)過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。

其二、房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產(chǎn)生承當(dāng)違約責(zé)任法律的后果。

以上就是貪心房東“一房二賣”，房地產(chǎn)買賣合同有什么效力的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。

（楊鐘三律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）