此文所稱的房屋買賣，主要是指二手房買賣，在洽談、簽約、交易過程中，如果行為不慎，可能導(dǎo)致糾紛的發(fā)生，甚至被騙，從而使得巨大財產(chǎn)蒙受損失。筆者在此試述一些應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險，謬誤之處，望予斧正。

一、洽談中察言觀色覓端倪

1、此為第一階段工作，洽談不應(yīng)一次而定，多接觸幾次，如果是騙子可能會露出馬腳的。一般來講，騙子是不愿意與同一個獵物多接觸多交談的，更不愿意多次都帶著你去看房的，因為那樣很容易敗露。

2、在洽談中密切注意對方的言談舉止，多談與該房屋有關(guān)的信息，比如：開發(fā)商、建筑時間、竣工時間、建筑理念、小區(qū)情況、建筑質(zhì)量、土地使用權(quán)期限、房屋所有期限、各類許可證件、首次購買時間及價款，有無購買合同，中間環(huán)節(jié)有無交易、租賃、抵押擔(dān)保等等，以求從中發(fā)現(xiàn)問題。

二、審查有效證照防欺騙

1、如果是找中介公司，首先要嚴格審查中介合同。有的中介公司合同條款很有問題，只要簽訂房屋買賣合同，它都要收取信息費、貸款服務(wù)費、代辦房屋過戶手續(xù)費，不管是否買賣的最終是否成交，是否辦成貸款、是否辦理了房屋過戶登記，無論是哪一方的原因未能成交，這些費用均不退還。有的中介公司則會因非你的原因而將未辦理的貸款服務(wù)費、代辦房屋過戶手續(xù)費部分退還。另外，還有各種期限的約定，有可能因此期限內(nèi)非你的原因造成違約，但算在你的頭上，在這種情形下，要注意取得證據(jù)、保留證據(jù)。不然，就會啞巴吃黃連。

2、審查與該房屋有關(guān)的各種證件尤為重要。其中包括：房屋所有權(quán)證與身份證是否為同一人，有否共有人，是否為夫妻共同財產(chǎn)（屬幾個人的房屋所有權(quán)必須幾個人簽字），該房產(chǎn)的所有權(quán)性質(zhì)和期限，土地使用證限定的期限，是否存在擔(dān)保、抵押、租賃、借用等其他權(quán)利。

三、檢驗房屋應(yīng)親力親為

這是需要一定的經(jīng)驗和專業(yè)知識的工作，不僅用肉眼觀察，還應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)計那些部位可能存在隱患，如何檢驗這些部位。您一定要親臨現(xiàn)場，視察房屋坐落、環(huán)境、結(jié)構(gòu)、各項設(shè)施。有這樣一個案例，一位購房者通過中介看中了一套房，當(dāng)要簽訂購房合同時，中介稱賣主改變主意不賣了，說樓上有一套面積同樣的房屋，價格便宜5%。購房者也沒有查看就簽訂中介合同和購房合同購房合同了，最后看房時才發(fā)現(xiàn)房屋為頂樓的一個角上，房間里有兩個不規(guī)則的角，不僅非常影響視覺，更是很難布局，比實際價格高出20%左右，中介費也無形增加了15%，真是后悔晚矣！有苦無處申。

四、交接房屋、交納錢款、辦理過戶登記

交接房屋應(yīng)當(dāng)室內(nèi)無遺留物，原設(shè)施無拆除，接到鑰匙后立即換鎖；交納房款應(yīng)當(dāng)在辦理過戶時同時進行，避免節(jié)外生枝，并須由賣主親自書寫收款條。

五、法律救濟途徑

買房前應(yīng)當(dāng)就有關(guān)法律問題咨詢律師，您可能只花一點咨詢費而少損失數(shù)萬甚至數(shù)十萬元。那么，發(fā)生購房糾紛怎么辦？一是調(diào)解，二是訴訟，別無他途。

訴訟首先要選好案由即以什么案件提起訴訟；二是訴訟請求要合理合法，不漏項，盡量達到訴求得到全部支持，當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)有所技巧，也就是請求內(nèi)容大于期望值，便于法庭的調(diào)解；三是事實與理由應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)，有法可依，尤其要簡潔明了，不能事無巨細，面面俱到，連篇綴讀。四是證據(jù)全面、有次序，做好證據(jù)目錄尤其是證明事項的說明。當(dāng)然，訴訟事務(wù)決不是咨詢多少次就能做的，您最好交由律師去辦，因為律師畢竟是專業(yè)從事法律工作的，有知識、有經(jīng)驗，可能結(jié)果會好的多。

作者簡介：馬駿，男，1962年10月出生，法律本科、文學(xué)本科、經(jīng)濟管理專科學(xué)歷，1996年取得律師資格，現(xiàn)為北京市匯源律師事務(wù)所專職律師、北京市宣武區(qū)勞動爭議仲裁委員會兼職仲裁員、北京市律師協(xié)會公益律師團成員。2007年獲得優(yōu)秀律師稱號。專業(yè)領(lǐng)域主要為：法律顧問、債權(quán)債務(wù)、房地產(chǎn)、

婚姻和繼承、交通事故、刑事辯護。辦理過諸多重大及疑難案件。

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