近日，地產(chǎn)中介“倒閉潮”的消息格外引人關(guān)注。人們不禁要問：這個與房地產(chǎn)息息相關(guān)的行業(yè)也步入寒冬了么?“鏈家地產(chǎn)”7日發(fā)布研究統(tǒng)計稱，今年以來北京二手房中介共關(guān)閉門店約1000家左右，為三年來最多。中介倒閉潮，暗示著什么？中介大規(guī)模倒閉被認為是房地產(chǎn)市場下行的重要風向標，2008年的時候便驗證了中介倒閉潮這一輪拐點的出現(xiàn)，如今，這中介倒閉潮一拐點的跡象正在顯現(xiàn)。
那么在中介倒閉潮愈演愈烈的情況，作為房屋買賣主體即，購房者和賣房者要注意什么呢？在房屋買賣資金處理中應(yīng)該注意什么呢？上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師對此進行以下法律風險的提示：
購房者意向金（誠意金）如何處理？
意向金簡單來講的是購買房屋意向用金錢表示的一種方式，法律上來看是一種附一定購買條件的定金。在購房者對房屋有購買意思的時候，通過房屋中介公司支付一定數(shù)量的意向金，簽訂居間協(xié)議約定一定的購買條件，如果賣房者同意居間協(xié)議的購買條件，在簽字后收取意向金的后，則意向金就轉(zhuǎn)化為定金，對買賣雙方具有約束力，即定金的雙倍罰則。
楊東律師提醒：由于意向金一開始是支付到中介公司，如果中介公司倒閉，意向金被卷走的可能性較大，很難追回。因此，意向金應(yīng)建議盡量少付為妥，如果擔心賣方寧可賠定金而不賣，可以選擇補大定，即約定在居間協(xié)議簽字、意向金簽收后，三日內(nèi)補大定金，大定金最好直接支付賣方產(chǎn)權(quán)人銀行帳號，對于有多個產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)出具多個產(chǎn)權(quán)人指定的其中一個產(chǎn)權(quán)人的銀行帳號。
購房者首付款還賣方貸款如何處理？
房屋買賣經(jīng)常會碰到房東有貸款，又沒有現(xiàn)金還貸，一般都由買方支付的首付款還貸款。很多時候買方擔心支付給賣方，怕不去還貸。而選擇支付到中介公司，由中介辦理還貸。這時也是有很大風險的，如果中介倒閉，或者員工私自卷款，巨額首付款滅失的可能較大。
楊東律師提醒：首付款用于還貸，最好由買方出具現(xiàn)金本票，一來攜帶方便，二來也可以?？顚Ｓ谩Ｓ芍薪轭A(yù)約銀行還貸日，在中介陪同下，買賣雙方一起去辦理還貸手續(xù)，再由中介代為領(lǐng)取注銷抵押手續(xù)材料，去房地產(chǎn)交易中心辦理注銷手續(xù)。
賣房者簽收的定金如何處理？
在房屋買賣居間服務(wù)中，意向金轉(zhuǎn)定金的議價方式，已經(jīng)逐漸成為國內(nèi)的行業(yè)慣例。現(xiàn)在很多中介公司都是用定金保管的方式，讓賣房者簽收定金。雖然賣房者簽收到了定金，但實際還是在中介公司的賬上保管，遇到中介公司倒閉，極有可能會拿不到定金，還有可能賠償購房者雙倍定金。
楊東律師提醒：如果確定出售房屋，定金一定實際簽收，定金應(yīng)保管在自己手中。法律上來講，定金只能由賣房方收取，因此中介無權(quán)干涉。但有時候為了房屋交易順利進行，可以用房產(chǎn)證原件給中介公司保管，押在中介處。反正，不管如何定金一定要自己拿著手上。也可以防止中介直接把定金扣作為中介費。
賣房者簽收的首付款和貸款如何處理？
有時候首付款的金額可能大于還貸金額，有時候首付款的金額可能小于還貸金額，這個時候應(yīng)該如何處理呢？對于貸款發(fā)放要注意那些事項呢？
楊東律師提醒：如果首付款金額大于還貸金額，問題不大，對于除還貸金額外，剩余的錢款還是在賣方的還貸帳號上的。如果首付款的金額小于還貸金額，那么就要注意了，差的錢，就需要賣方自己墊付了，那么還是開具現(xiàn)金本票，一來攜帶方便，二來也可以專款專用。千萬不要轉(zhuǎn)入中介公司或者買方帳號，委托辦理還貸手續(xù)。而對于貸款一般是銀行在收到房地產(chǎn)交易中心他項權(quán)利證后放款，因此，領(lǐng)取他證送銀行是關(guān)鍵，有的銀行自己有專門工作人員領(lǐng)取，像工商銀行，有的是需要中介公司人員領(lǐng)取送達貸款銀行，這時就需要注意在領(lǐng)取他證的委托書填寫自己的名字，屆時可以自己領(lǐng)取送去銀行，加快放貸的速度。
除此之外，還要注意任何錢款，不能支付中介公司工作人員，最好支付到中介公司賬上。很多中介對外的名字是某某地產(chǎn)，但實際的公司名字卻不一樣，日后被告主體無法確定是很難訴訟的，所以要了解查看中介公司的營業(yè)執(zhí)照?？傊?，有經(jīng)濟條件的可以委托律師陪同購售，確保交易順暢，資金安全，免除糾紛隱患。
（作者上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師13482524414）
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