在拆遷案件中，很多被征收人抱怨政府給予的補償太少，不能接受，例如張三家院落面積200㎡，房屋面積120㎡，其中正房100㎡，門房20㎡，2012年縣政府決定對該區(qū)域實施舊城改造，張三的房屋位于征收范圍。政府發(fā)布征收補償方案，方案規(guī)定，征收范圍內正房按照1：1比例置換安置房或由評估公司評估確定補償數額給予貨幣補償，門房、偏房之類房屋屬于附著物按照800元/㎡補償，房屋被征收時院內空地同時被收回。周邊商品房售價為5000元/㎡，期間征收辦同張三協(xié)商，征收辦希望給予其貨幣補償50萬元或置換100㎡安置房并給予門房等附屬物5萬元。張三不同意，征收辦委托評估公司對張三房屋作出評估，評估總價值為40萬元，其中正房價值36萬元，附屬物價值4萬元?？h政府對張三作出《房屋征收補償決定》，決定給予張三貨幣補償40萬元或給予置換安置房100㎡并給與其附屬物4萬元補償，限期15日搬遷，否則申請人民法院強制執(zhí)行。

《房屋征收補償決定》作出后，征收辦再次找張三協(xié)商，要求簽訂協(xié)議，仍然可以按照原定的“給予其貨幣補償50萬元或置換100㎡安置房并給予門房等附屬物5萬元”補償，否則強制執(zhí)行后只能按照《房屋征收補償決定》補償，并且由張三承擔執(zhí)行費。

張三對此非常不滿，總覺著補償不合理，但說不出哪里不合理，也不知道該怎么解決，那么這個案例中補償有沒有問題呢？

萬典律師認為：

        1、被征收房屋土地使用權不能忽略，《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定房屋被征收的，土地使用權同時收回，故國有土地使用權應當一并補償，而非房屋被征收時無償收回，張三的房屋應當根據被征收房屋200㎡土地使用權和被征收房屋的價值等一并評估計算征收補償，而不能將空白面積無償收回。

2、補償方案規(guī)定被征收房屋正房與安置房1:1置換沒有根據，被征收房屋屬于單門獨戶的院落，而安置房屬于高層樓房，其容積率、建筑結構、舒適度完全不同，例如被征收房屋院落內體育鍛煉、養(yǎng)花、停車等功能，安置房就沒有，而這些因素都會影響房屋的價值。

3、方案規(guī)定門房、偏房只能按照附屬物補償不合理，被征收房屋的門房、偏房之類房屋，無論是否實際用于居住只要其高度、結構符合住宅的標準，應當按照住宅對待，例如我們購買普通商品房其中的廚房、廁所、電梯等全部要按住宅單價購買，一樣的道理，被征收房屋的門房、偏房、廁所、廚房之類應當獲得同等的對待。

經過咨詢后，張三知道了其中的問題，于是向征收辦提出，但是征收辦仍然不同意做任何改變，因為方案是縣政府制定的，所有人都執(zhí)行這樣的標準，不可能因為張三一個人而改變，并明確告知，政府正在做強拆申請的材料，勸張三早日簽訂協(xié)議，否則一旦強制執(zhí)行，就只能按照《房屋征收補償決定》來處理了，張三表示，如果敢強拆就聘請律師起訴政府，征收辦告知“起訴時你的權利，我們歡迎你提起訴訟”。

張三感到非常無奈，再次找到萬典律師事務所，希望政府申請法院強制拆遷時，由律師代為維護權益，萬典律師事務所律師告知，千萬不能等到強拆的時候，因為根據《國有土地上房屋征收與補償條例》和《最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》，政府申請法院強制執(zhí)行的時候，被征收人已經失去了對補償決定提起行政訴訟的權利，法院不會審查評估機構的評估是否合理、也不會審查政府征收補償方案存在的瑕疵，故即使有律師幫助，也難以救濟，大多會眼睜睜看著房屋被強拆，而一旦被強拆，被征收人失去談判的砝碼，補償問題解決起來難度會大增。

隨后，律師向張三告知了萬典律師事務所歸納的作出《房屋征收決定》的十二個環(huán)節(jié)、以及作出《房屋征收補償決定》的程序和條件并一一核對縣政府行政行為是否符合要求，律師和張三發(fā)現征收部門在征收工作存在多處嚴重違法。

1、房屋征收與補償方案違反《國有土地上房屋征收與補償條例》

，如之前提到的忽略土地使用權補償，規(guī)定的置換忽略容積率、舒適度、土地等級等影響房屋價值的因素，門房偏房按附屬物認定沒有依據等等問題。

2、房屋征收評估機構的選擇時，沒有履行被征收自由協(xié)商選擇的程序，而是直接由政府組織搖號的方式選定。

3、作出評估報告后，沒有告知張三進行復核、鑒定的權利，直接作出《征收補償決定》

4、作出《房屋征收決定》時、《補償安置方案》雖然履行了30天征求公眾意見的程序，但是對于征求的公眾意見和對方案的修改情況沒有公示，且方案沒有任何修改。

張三接受律師的建議，決定提起訴訟，律師告知張三在提起訴訟之前應當首先進行調查取證，但是因為情況緊急，律師建議先行提起訴訟，于是張三和律師起訴要求撤銷《征收補償決定》，并對《房屋征收決定》另行提起訴訟要求予以撤銷。并在人民法院立案至開庭的空檔期內進行了調查取證工作，期間又發(fā)現了該縣房屋征收中存在的其他嚴重問題，律師經過整理在開庭前3日將全套證據提交到人民法院。

開庭前，萬典律師辦案小組申請事務所集體研究庭戰(zhàn)方案，隨后律師團隊集體對案件進行了研究和梳理，辦案小組將案件所涉及的所有法律問題進行匯總、并商定了應對方案，扎實的準備和專業(yè)的水平，開庭效果非常的好，開庭結束后，法官詢問張三是否同意協(xié)調，律師斷然決絕，走出法院后張三不解的問律師，“為何不同意協(xié)調，能夠協(xié)調解決不是很好嗎，反正我不管他違法不違法，只要補償問題解決了就行”，律師告知他，不要著急，征收版還要找他協(xié)商。

果不其然，過了不久征收辦再次找到張三要求協(xié)商，張三征求律師的意見，律師勸其沉住氣，1、不要急于達成協(xié)議，2、不要主動提出補償數額，3、不要獅子大開口，不能主張無理要求。張三聽取了律師的意見，經過1個月的協(xié)商，法院審判期限都快要到期了，雙方協(xié)商的也差不多了，最終征收辦對于張三的合理要求予以同意，對于一些不合理的要求經過解釋，以及征求律師意見，張三也做出了退讓，雙方簽訂房屋征收補償協(xié)議，案件圓滿結束。

（王衛(wèi)洲律師供法邦網-法邦時評專稿，轉載請注明作者和出處。）