在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問(wèn)題。事實(shí)上，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，除了買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)過(guò)程外，一些細(xì)節(jié)問(wèn)題也是值得買(mǎi)家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問(wèn)題。大狀說(shuō)法網(wǎng)負(fù)責(zé)人、北京市惠誠(chéng)律師事務(wù)所上海分所楊狀律師結(jié)合多年辦案經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出以下重要注意事項(xiàng)，供購(gòu)房者參考：
??首先，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，買(mǎi)家需要注意以下事項(xiàng)：
??1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)人的身份信息;
??2、到房產(chǎn)交易中心查詢(xún)待售房屋的情況，如房屋登記情況、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。這里還需注意的是，如果登記的所有權(quán)人不止一人的，那還應(yīng)注意其他產(chǎn)權(quán)人的售房意見(jiàn)，如委托他人操作的，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)相應(yīng)的委托手續(xù)進(jìn)行公證;
??3、待售房屋的房屋情況，是否存在采光、漏水等問(wèn)題;
??4、待售房屋的租賃情況，如果房屋已經(jīng)出租，則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明;
??5、是否有其他實(shí)際使用人;
??6、是否有工商注冊(cè)登記未滌除(商業(yè)房產(chǎn));
??7、是否有未交清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用;
??8、需要繳付的稅費(fèi)(稅費(fèi)政策復(fù)雜且多變);
??9、是否符合當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策;
??10、房屋內(nèi)是否存在戶(hù)口。
??其次，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，還要注意以下事項(xiàng)：
??一、準(zhǔn)備好所需的如下證明材料
??1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;房產(chǎn)證原件;
??2、未成年人的戶(hù)口簿或出生證明;
??3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及代理人身份證。
??二、看清楚合同中的約定內(nèi)容
??以上海為例，上海在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的過(guò)程中使用的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》系上海市住房保障和房屋管理局制定，上海市工商行政管理局監(jiān)制的合同文本，但其中也有很多地方需要填寫(xiě)，須仔細(xì)閱讀，尤其注意以下幾點(diǎn)(如果正文寫(xiě)得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說(shuō)明)：
??1、房款的金額是否寫(xiě)清楚?
??2、付款方式如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時(shí)間?這與購(gòu)房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?盡量等房屋過(guò)戶(hù)登記并完成交付后再支付全款，以保障最終取得房屋產(chǎn)權(quán)。特別需要注意的是，在簽訂合同時(shí)，多數(shù)買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)在合同中約定過(guò)戶(hù)當(dāng)日支付一筆購(gòu)房款，對(duì)此筆購(gòu)房款的支付時(shí)間(過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理前，還是辦理后)應(yīng)當(dāng)明確。
??3、買(mǎi)賣(mài)雙方何時(shí)過(guò)戶(hù)及交房?交房時(shí)還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房屋一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單)。
??4、違約責(zé)任是否約定明確、違約金的數(shù)額是否約定清楚，在此建議買(mǎi)家在合同中詳細(xì)約定對(duì)方逾期過(guò)戶(hù)或者交付的違約責(zé)任。
??5、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中。
??在合同簽訂時(shí)盡量小心謹(jǐn)慎，做到如上事宜，才有可能規(guī)避不應(yīng)有的交易風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而順利完成交易。
（楊狀律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專(zhuān)稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）
