房產(chǎn)登記與實際所有人不符，如何認(rèn)定房屋歸屬

2017年10月30日來源：法邦網(wǎng)-法邦時評作者：姜世明律師我來說兩句(0人參與)

案情簡介：房產(chǎn)登記與實際所有人不符，如何認(rèn)定房屋歸屬

任一與任二系父子關(guān)系。任一出生在無錫市郊區(qū)蠡園鄉(xiāng)湖濱村（以下簡稱湖濱村），10余歲時即離開家鄉(xiāng)至上海謀生，并在上海結(jié)婚，生育任二等子女。任二響應(yīng)國家號召從上海下放回到湖濱村，并于1972年下半年向湖濱村申請在湖濱村任巷建造房屋一間。此后不久，村民任三在任二房屋東側(cè)建造房屋一間。1979年，任二因落實政策調(diào)至無錫市區(qū)工作，將房屋交其伯父任君良管理。1989年5月，任一向鄰居任三購買其房屋，并于同年7月辦理了房產(chǎn)證。因任一住在上海，也將該房屋交給兄長任君良管理。1991年左右，湖濱村為村民的房屋統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證時，任君良將兩間房屋一起申報在任一名下，登記為34號，隨后領(lǐng)取新房產(chǎn)證，并注銷了任一的原房產(chǎn)證。同時，領(lǐng)取了使用權(quán)人為任一的農(nóng)村集體土地使用證。1999年11月24日，任一與城鎮(zhèn)居民楊某簽訂房屋買賣協(xié)議，將任巷34號平房二間賣給楊某，協(xié)議簽訂后，上述房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證均由楊某保管，房屋一直由楊某使用至拆遷止。2007年4月5日，楊某與相關(guān)拆遷安置單位簽訂獎勵領(lǐng)取通知，并同時交出舊房鑰匙。2007年5月，任巷34號房屋被拆除。2007年10月9日，任二向濱湖區(qū)人民法院起訴，請求確認(rèn)任巷34號房屋靠西一間的所有權(quán)歸其所有。

法院判決：認(rèn)定權(quán)屬登記錯誤

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：房屋所有權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證，一般來說，認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。但房屋所有權(quán)證亦非認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)的唯一依據(jù)，當(dāng)其他證據(jù)能夠證明房屋所有人與所有權(quán)證書所載不符時，仍應(yīng)本著以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則，依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬。本案訟爭房屋因登記產(chǎn)權(quán)時錯誤，造成所有權(quán)人與所有權(quán)證書記載不同。遂作出（2007）錫濱民一初字第2459號民事判決：任巷34號房屋（證號錫郊房權(quán)字第046671號）中靠西一間（約40平方米）的所有權(quán)歸任二所有。任二依據(jù)該判決書取得拆遷安置房屋一套。

律師說法：如何認(rèn)定本案的所有權(quán)

因合法建造、拆除房屋等事實行為而設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。建造房屋屬于取得權(quán)利的事實行為，房屋建好后即在事實上產(chǎn)生了房屋的所有權(quán)，建造人亦因此取得該房屋的所有權(quán)。房屋一經(jīng)拆除，標(biāo)的物歸于滅失，物權(quán)也隨之消滅。根據(jù)楊某與任一簽訂的房屋買賣協(xié)議，楊某于1999年向任一購買訟爭房屋，在支付購買款后，任一已經(jīng)實際交付房屋及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證及土地證，房屋由楊某實際居住至拆遷均系事實。鑒于訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證與土地證上所有權(quán)人均為任一，任一有權(quán)以自己的名義處分該房屋，故楊某與任一之間的房屋買賣關(guān)系已成立。任二主張訟爭房屋中靠西一間系由其建造、產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸其所有的請求，因其未提供足夠的證據(jù)證明產(chǎn)權(quán)證、土地證是在任二父子不知情的情況下領(lǐng)取的，且在1991年領(lǐng)取權(quán)屬證書后，至2006年才發(fā)現(xiàn)登記權(quán)利人的錯誤陳述，與常理相悖。