案情簡介：取得產(chǎn)權證書未實際占有，能否要求實際占有人搬出

2008年1月28日王某與案外人楊某簽訂房屋買賣合同，楊某將其所有的位于呼和浩特市××區(qū)西戶房屋出賣給王某，王某按照合同約定支付了購房款，楊某將房屋交付給王某。在房屋買賣之時該房屋并沒有辦理產(chǎn)權證書，隨后王某入住該房屋并裝修一直居住至今，也一直沒有辦理房屋產(chǎn)權證書。2015年3月24日楊某又與劉某、李某簽訂房地產(chǎn)買賣契約引發(fā)糾紛。

法院判決：不予支持訴訟請求

法院認為，涉案房屋的實際所有權人應認定是王某。魏冰峰與劉某、李某進行房屋買賣是一種無權處分行為，案外人劉某和李某并不是該房屋的實際所有權人，處分該涉案房屋系無權處分，綜合以上情況，應當認定魏冰峰與劉某、李某之間存在惡意串通，損害第三方王某的利益并非善意取得。魏冰峰并非是本案涉案房屋的所有權人，因此對于其訴訟請求不予支持。

律師說法：如何認定本案所有權的歸屬

當所有權與占有權能發(fā)生分離的情況下，后手買受人是否可以其為房屋所有權人基于返還原物請求權，要求前手買受人和實際占有人搬出？

首先，依據(jù)《中華人民共和國物權法》第三十四條規(guī)定："無權占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。"簽訂房屋買賣合同后，出賣人應向買受人履行權利與實物的雙重交付，在買受人已取得房屋產(chǎn)權證書而未實際占有的情況下，其僅僅基于物權請求權中的返還原物請求權要求實際占有人搬出，人民法院應作慎重審查。若實際占有人對房屋的占有具有合法性、正當性，屬于有權占有，在房屋客觀上無法交付的情況下，買受人不能請求有權占有人搬出房屋。

其次，王某與楊某就本案訴爭房屋簽訂買賣合同，并支付全部房款，系房屋第一手買受人，十多年來一直居住在該房屋內(nèi)，占有、使用房屋至今具有合法依據(jù)，王某的占有行為當屬有權占有，而非無權占有，房屋客觀上無法交付給第三手買受人魏冰峰。

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（姜世明律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）