案情簡介：因開發(fā)商原因房屋被查封，能否排除執(zhí)行

章某為購買水榭花都商品房，于2012年4月1日在該商品房未建的情況下將部分購房款25萬元匯給A公司賬戶，并于2014年6月6日與A公司補簽認購協(xié)議書，此后，雙方未簽訂商品房買賣合同。2015年3月31日，法院在審理B公司與A公司、C公司土地使用權轉讓合同糾紛一案中，作出裁定，查封了15套房屋，章某對查封及執(zhí)行其購買及居住的房屋提出異議。

法院判決：不予支持其訴訟請求

法院認為，章某對房屋買賣合同未備案、資金未入監(jiān)管賬戶并無過錯。A公司雖承諾將B棟011304號房屋給付B公司，但根據物權公示的原則，房屋并未辦理權屬登記，雙方仍為債權法律關系，其性質與章某和A公司之間的買賣債權法律關系一致，但章某已實際占有房屋，故應以章某的買賣關系為依據，從而確定此后B棟011304號房屋的所有權。由于水榭花都項目現(xiàn)均未辦理房屋所有權登記，對本案所涉B棟011304號房屋目前是否具備辦理房屋所有權登記的條件狀況不明，暫不能確定章某對該房屋享有所有權，故對章某的該項訴訟請求，不予支持。

律師說法：如何認定本案是否可以排除強制執(zhí)行

章某對涉案房屋是否享有排除人民法院強制執(zhí)行的民事權益？其要求確認對涉案房屋所有權的請求應否得到支持？

首先，盡管涉案房屋未辦理網簽和備案，但由于辦理網簽和備案系A公司的義務，B公司因此主張章某存在重大過錯與事實不符。2014年8月7日A公司向章某交付涉案房屋后，章某已實際占有涉案房屋，此后章某一直居住在涉案房屋中，章某已經支付全部價款并實際占有，且對未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯的情況下，章某已取得了對涉案房屋的物權期待權，B公司對涉案房屋享有的共有權基于合法有效的房屋買賣關系不得對抗章某的物權期待權。

其次，章某對于涉案房屋享有物權期待權，但是不動產物權期待權不能等同于物權，其與不動產物權的差別在于沒有取得物權的權屬登記。根據《中華人民共和國物權法》第九條中“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，我國的不動產物權是登記生效主義，未經登記不產生權屬登記的效力，更無法對抗第三人。由于涉案房屋尚未辦理過戶登記手續(xù)，章某并未取得涉案房屋的所有權。

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（姜世明律師供法邦網-法邦時評專稿，轉載請注明作者和出處。）