擅自與次承租人達(dá)成協(xié)議，是否能成立

2018年02月22日來源：法邦網(wǎng)-法邦時評作者：姜世明律師我來說兩句(0人參與)

案情簡介：擅自與次承租人達(dá)成協(xié)議，是否能成立

2013年7月26日，在征得陳某同意的情況下，A公司先受讓了B公司與陳某之間的合同，合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給A公司，且事實上已經(jīng)履行。2014年4月，A公司與陳某又達(dá)成了新的合同，就主體、期限等進(jìn)行了變化。A公司將合同以特快專遞郵寄給陳某，雖然陳某沒有在A公司已經(jīng)簽署的合同文本上簽字，但其收取了A公司增加的房租。依據(jù)合同法規(guī)定，即當(dāng)事人已經(jīng)履行合同義務(wù)，合同就已經(jīng)成立。事實上，陳某違反了承租人在同等條件下優(yōu)先承租的一般原則，以追求更高的經(jīng)濟利益為目的，擅自與次承租人即A醫(yī)院達(dá)成協(xié)議，侵害了A公司的合法權(quán)益。A公司已支付B公司2,500,000元轉(zhuǎn)讓費，并又投入了巨額資金。如陳某的訴訟目的得逞，將嚴(yán)重侵害A公司的合同權(quán)益。本案涉及陳某在2013年10月訴B公司房屋租賃合同的仲裁案件，該裁決書已經(jīng)發(fā)生法律效力，但即便如此，A公司認(rèn)為此并不影響A公司與陳某之間達(dá)成新的租賃合同，并繼續(xù)履行。故A公司要求陳某繼續(xù)履行合同。B公司述稱，陳某的訴請不合法，不應(yīng)該得到支持。

法院判決：應(yīng)當(dāng)不能認(rèn)定成立租賃合同

B公司已證實系爭房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓口頭征得陳某同意。A公司受讓B公司兩個店面的合同轉(zhuǎn)讓費達(dá)2,500,000元，如不轉(zhuǎn)讓租賃合同權(quán)利義務(wù)不符常理。B公司同時將系爭房屋權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的事實告知次承租人A醫(yī)院，A醫(yī)院認(rèn)可A公司承受B公司的權(quán)利義務(wù)。陳某則表示其至2014年4月初才得知B公司未經(jīng)其同意，擅自將系爭房屋內(nèi)的汽修業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給A公司。首先，系爭房屋租賃合同的基礎(chǔ)關(guān)系即B公司與陳某之間的租賃合同已經(jīng)解除。其次，B公司與A公司的轉(zhuǎn)讓經(jīng)營協(xié)議未征得陳某同意。最后，該轉(zhuǎn)讓經(jīng)營協(xié)議也并非轉(zhuǎn)租協(xié)議，故該轉(zhuǎn)讓經(jīng)營協(xié)議書僅對A公司與B公司具有約束力，對于陳某沒有任何法律效力和約束力。對于該問題，從B公司與A公司的轉(zhuǎn)讓來看，A公司與B公司主張轉(zhuǎn)讓經(jīng)過陳某同意，陳某未予以認(rèn)可，A公司及B公司對此也未提供充分證據(jù)證明。從A公司與B公司所簽轉(zhuǎn)讓經(jīng)營協(xié)議的內(nèi)容來看，僅約定了轉(zhuǎn)讓之后A公司有直接向陳某支付租金的義務(wù)，并未約定A公司全面承接B公司的租賃合同權(quán)利義務(wù)。

律師說法：如何認(rèn)定是否成立租賃合同

陳某認(rèn)為其與A公司之間未達(dá)成任何房屋租賃協(xié)議。A公司從B公司處得知陳某的農(nóng)行卡號，于2013年10月22日起支付了每月150,000元的房屋使用費，陳某一開始以為系B公司在仲裁之后支付的房租，直至2014年4月初與A公司接觸后得知為A公司支付的房屋使用費，A公司占據(jù)陳某的房屋并支付房屋使用費是A公司應(yīng)盡的義務(wù)，這并不能證明雙方之間存在租賃合同。A公司認(rèn)為，其與陳某在山東臨沂已經(jīng)就系爭房屋租賃事宜協(xié)商一致，A公司將簽署的合同郵寄給陳某，陳某收取了A公司支付的合同項下的租金，故雙方之間的合同已經(jīng)成立。原審認(rèn)為，A公司向陳某支付房屋租金的行為應(yīng)屬A公司履行與B公司在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于租金由A公司支付的義務(wù)。A公司寄送的合同為陳某所拒收，顯然證明陳某并無與A公司訂立租賃合同的意思表示。因此，不能認(rèn)定陳某與A公司之間已成立租賃合同。對于A公司實際使用的房屋，陳某認(rèn)為其使用系爭房屋一層及后院，對于后院，陳某認(rèn)為A公司實際使用的后院雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但其一直實際使用至今，陳某基于物權(quán)要求A公司遷出。A公司確認(rèn)其實際使用的是系爭房屋一層及后院，陳某提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》上僅載明陳某為系爭房屋一至三層的權(quán)利人，并未包含后院，且陳某無法提供后院的產(chǎn)權(quán)證明，故A公司認(rèn)為陳某對系爭房屋的后院沒有產(chǎn)權(quán)，無權(quán)對后院部分享有直接支配和排他的權(quán)利，即無權(quán)要求A公司返還后院。