干擾他人轉(zhuǎn)讓酒樓，是否構(gòu)成違約

2018年03月07日來(lái)源：法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng) 作者：姜世明律師我來(lái)說(shuō)兩句(0人參與)

案情簡(jiǎn)介：干擾他人轉(zhuǎn)讓酒樓，是否構(gòu)成違約

1995年7月16日，杜某與張某、張一簽訂房屋租賃協(xié)議。約定：甲方（張某、張一）將其位于本市環(huán)城南路38號(hào)磚混結(jié)構(gòu)三層約200平方米的樓房及其附屬配電、上下水設(shè)施租賃給乙方（杜某）作餐飲、娛樂(lè)營(yíng)業(yè)之用，年租金75000元，租期自1995年7月20日至2001年7月19日；乙方必須于每年7月30日前一次交清全年房租，如推遲30天，甲方有權(quán)收回房屋；乙方在租期未滿(mǎn)之前，有權(quán)將自己經(jīng)營(yíng)的酒樓轉(zhuǎn)讓他人，但在轉(zhuǎn)讓前應(yīng)告知甲方，在租金不變的情況，由甲方與受讓人另行簽訂房屋租賃協(xié)議；在租期未滿(mǎn)前，甲方不得終止協(xié)議，不得提高房租，如甲方終止協(xié)議，賠償乙方6年的房租，如乙方終止協(xié)議，乙方所交房租不退，房屋裝修部分歸甲方。協(xié)議簽訂后，雙方未向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，未領(lǐng)取《房屋租賃證》。杜某對(duì)所租之房進(jìn)行裝修，開(kāi)辦了酒樓。1996年12月19日，杜某在《西安晚報(bào)》上刊登轉(zhuǎn)讓該酒樓的廣告。1997年元月初，杜某將酒樓轉(zhuǎn)讓李巨讓。但拒不按協(xié)議約定與李巨讓另行簽訂租賃協(xié)議，并阻撓其經(jīng)營(yíng)，致李巨讓無(wú)法經(jīng)營(yíng)，于同年7月底退出酒樓。杜某將租金交至1997年7月。之后，杜某以張某、張一違約，給其造成損失，要求賠償損失，支付違約金為由，向西安市碑林區(qū)人民法院起訴。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃協(xié)議有效

法院經(jīng)審理認(rèn)為：合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議，依法成立的合同受法律保護(hù)。原、簽訂的房屋租賃協(xié)議，意思真實(shí)，內(nèi)容符合有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。在杜某通知其轉(zhuǎn)讓酒樓后，拒絕杜某轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒏蓴_經(jīng)營(yíng)，違反了合同的約定。反訴要求解除租賃合同，杜某亦表示同意，符合合同的約定，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。雙方應(yīng)按合同約定，由一次性按六年的房租賠償杜某經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)杜某應(yīng)將租賃之房及房屋固定裝修部分完整的交給。關(guān)于杜某要求賠償其營(yíng)業(yè)損失5萬(wàn)元及要求恢復(fù)房屋原狀的請(qǐng)求，均因證據(jù)不足，依法不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、第八十八條第一款之規(guī)定，該院判決如下：杜某與張某、張一簽訂的房屋租賃協(xié)議有效，該合同終止執(zhí)行。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定房屋租賃協(xié)議是否有效

因?yàn)?a href="http://m.luxwatt.cn/fangchan/fangwuzulinhetong" class="link" target="_blank" target="_blank" class="link"/>房屋租賃合同向有關(guān)部門(mén)登記備案不是合同成立的標(biāo)志和必備要件，亦沒(méi)有法律規(guī)定房屋租賃合同未登記備案就無(wú)效，故原審認(rèn)定協(xié)議無(wú)效及所作出的判決有誤。杜某與張某、張一簽訂的房屋租賃協(xié)議意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，為有效合同。張某、張一在杜某通知其轉(zhuǎn)讓酒樓后，拒絕、干擾，致杜某無(wú)法轉(zhuǎn)讓?zhuān)斐山?jīng)濟(jì)損失，違反了雙方協(xié)議，屬違約行為，應(yīng)按雙方協(xié)議約定，按六年房租總額賠償杜某的損失。杜某將所租之房及該房現(xiàn)存固定裝修部分交給張某、張一。張某、張一要求解除合同，杜某亦同意，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。