案情簡介：購房協(xié)議書是否屬于預(yù)約合同，可以解除嗎

A公司稱，2006年9月20日，A公司與B公司就位于蜀都大廈北一樓及中庭建筑面積2100平方米的房屋買賣事宜達成協(xié)議，簽訂了《購房協(xié)議書》，對該房屋的座落位置、面積、價款及違約責任等作了明確約定。A公司按照協(xié)議約定向B公司交付定金1000萬元后，B公司將訟爭房屋交付給A公司使用至今。雙方口頭約定，等B公司將房屋過戶至A公司名下后，A公司及時向B公司付清剩余房款。后A公司與B公司就房屋過戶登記及價款支付等相關(guān)事宜經(jīng)過多次磋商未果，2010年3月3日B公司向A公司送達了解除2006年9月20日雙方簽訂的《購房協(xié)議書》的通知函。A公司認為，雙方之間簽訂的《購房協(xié)議書》已符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，且B公司在簽訂《購房協(xié)議書》及A公司支付定金后，已將房屋交付給A公司占有使用，雙方的《購房協(xié)議書》已經(jīng)實際履行，應(yīng)當?shù)玫椒杀Ｗo。

法院判決：支持訴訟請求

《合同法》第九十三條規(guī)定“當事人協(xié)商一致，可以解除合同，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同”，第九十四條規(guī)定了法定解除的條件，第九十六條第一款規(guī)定“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方，合同自通知到達對方解除。對方有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力”。B公司的解除函雖然于2010年3月8日到達A公司，現(xiàn)B公司主張根據(jù)《合同法》第九十四條第（五）項“法律規(guī)定的其他情形”以及《擔保法解釋》第一百一十五條的規(guī)定，以雙方磋商未達成一致意見為由行使法定解除權(quán)，經(jīng)審查，該事由不符合法定解除合同的情形，B公司發(fā)出的合同解除函無效，對A公司不產(chǎn)生法律效力，故法院對A公司訴請確認B公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日所簽《購房協(xié)議書》的解除函無效的訴訟請求予以支持。

律師說法：如何判斷購房協(xié)議書的性質(zhì)

僅就案涉《購房協(xié)議書》而言，其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約。預(yù)約是指將來訂立一定契約的契約。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，有的預(yù)約條款非常簡略，僅表達了當事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，將未來本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。因此，僅根據(jù)當事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標準應(yīng)當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，也應(yīng)當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。本案中，B公司與A公司在2006年9月20日簽訂的《購房協(xié)議書》中明確約定了雙方擬進行買賣的房屋的位置、面積和價款，應(yīng)當說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容，可直接據(jù)此履行而無須另訂本約。

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（姜世明律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）